二问 合理营利模式咋建立？

　　当前民间资本参与保障房建设尚处于“摸着石头过河”的阶段，还面临着一些亟待解决的困难和阻碍。

　　住建部负责人认为，保障房能不能吸引民间资本，归根到底，还是要看能不能有合理的回报模式，企业能否实现资金平衡并赚取合理利润。

　　但从目前的形势看，最需要民间资金参与的公共租赁房建设中，投资回报低、资本回收期长，甚至无法平衡资金，成为阻碍民间资金参与的最大障碍。

　　以目前的土地、建筑成本以及租金水平计算，投资建设公共租赁住房，即便不考虑通货膨胀因素，投资回收期一般也需要20至30年。如果考虑通货膨胀、房屋维护成本等因素，资本回收期将更长，甚至是无限长。

　　另一方面，由于存在项目收益难以平衡利息的风险，企业也难以获得银行贷款支持。

　　对此，一直在探索参与公租房建设的万科集团有关负责人告诉记者，哪怕能有1块钱的利润，企业也会不遗余力地参与公租房建设。但现实情况是，连“1块钱的利润”都很难实现。导致不少民间资本想参与保障房，但都“有心无力”。

　　土地政策的不明确、不一视同仁也挡住了民间资本参与公租房的道路。房地产企业和其他机构投资建设公租房，在一些地方享受不到土地的行政划拨政策，投入成本太大。企业利用原有土地建设保障性住房时，有的地方要求改变用地性质，补交相当数量的土地出让金差价，实际上增加了企业的负担。

　　同样的问题也出现在财政补助上。目前在多数地方，投资建设公租房的企业享受不到财政补助。虽然国家有关部门下发了补助资金，但多数地方未将补助资金发放给投资建设公租房的企业，特别是民营企业。部分地方担心审计、上级检查时说不清，对民营资本投资建设的公租房项目，不敢给予补助。

　　对企业而言，由于保障房项目建设周期长，不确定因素多，建设成本和管理成本上升的风险也很大。比如近两年开工建设的保障房，由于建材和人工成本的上涨，企业的成本上升了很多，一些原本还能有微利的项目也出现了亏损，但政府部门却难以进行有效地补偿。另一方面，随着房地产调控的深化，地方财政压力加大，保障房建成后能不能按约定支付回购款也存在风险。

　　被寄予很大希望的配建模式，时常也是看上去很美。因为怕影响楼盘销售，开发商普遍不赞成在商品房中配建保障房。当前，有配建要求的地块往往由于出价太低甚至无人出价而流拍。