位于北三环、北四环之间西土城地铁附近的塔院小区，是上世纪80年代建成的小区，因附近曾有古塔而得名。

　　住在塔院小区的林峰（化名）准备将房子卖出。2012年7月15日，林峰在家里迎来了一批又一批的看房客。总有不同的中介，带着不同的购房人来看房。有购房者曾经出290万的价格，准备买林峰面积为80平方米的房子，林峰没有同意。他打算和家人搬到离市区更远的回龙观住，用卖房子的钱，买套二手房，再赚一部分差价。

　　2012年7月，塔院小区的成交均价已飙涨至38000元/平方米左右。根据链家在线网站的记载，这一价格已超越去年7月。塔院小区住宅价格变化的轨迹，划出“V”字形。从去年8月开始至今年1月，短暂下跌后，迅速反弹。

　　部分区域二手房尽管房屋老旧，但已超越北京某些高档的住宅价格。在调控政策没有任何改变、被公认为淡季的7月，一轮诡异行情正在演绎。二手房业主坐地涨价、毁约，频频发生。

　　危险或许正在步步逼近

　　不只是塔院小区。进入6月以后，许多二手房业主都上调了价格。“人民大学附近、双榆树东里的房子卖到4万/平方米，业主最后还是决定不卖了。”我爱我家的一个经纪人绘声绘色地描述他所遭遇的经历。

　　按照惯例，6月通常是成交淡季，但今年6月，二手房成交量仍在继续增长，这一趋势延伸到了7月上半月。据21世纪不动产监测数据显示，截至7月15日，北京市二手房网签量为7536套，环比6月同期增长11.61%，比5月同期增长19.61%，增幅均在10%以上。

　　新建商品房也是如此。截至7月15日，北京市新建商品房网签量为8856套，环比6月同期增长4.74%，比5月同期增长18.55%。在其他主要大城市如上海、深圳、广州等，也出现相似市场现象。7月上半月，全国主要54城总成交量达12.98万套，比上月同期上涨13.4%，再次创造了近两年调控来新高。

　　“淡季时每月8000套的二手房成交量，对于北京这样一座城市来说，是不正常的，一旦看房的人增多，成交量增多，业主就会涨价。” 21世纪不动产中国区副董事长兼总裁卢航告诉记者。

　　去年3月，曾是北京二手房最贵的时点。到今年1月，二手房价最大跌幅曾达到15%至18%。但根据链家副总裁林倩观察，比之最低点，二手房价已有所回升。根据链家地产的统计，从3月以来，北京二手住宅的成交均价从20979元/平方米上涨到6月的22316元/平方米，连续4个月保持上涨，累计涨幅达到6.4%。虽然二手房平均房价离最高点尚有距离，但部分热点区域价格已经超越调控前。

　　卢航表示，目前仍然主要是刚性需求支撑着整个市场，这一点从购房群体中公积金贷款比例的逐步增加可以得到印证。而在购房群体中，外地人购房比例也在增加。限购前，北京几乎有50%的交易量来自外地人口，限购后一度下降到10%以内，现在已经接近17%。每一年都有新取得购房资格的群体入市，刚性需求持续增加。

　　从供给端来看，两次降息之后，业主心态已经悄然发生了变化。强烈的看涨预期，令二手房业主不愿再降价。亦有业主担心，将房屋变现之后，握在手中的钱会因为通货膨胀而贬值。

　　21世纪不动产的监测表明，目前握在二手房业主手里的住房，多以投资性住房为主，业主如果不是缺钱，不会轻易降价。2010年至2011年，一些投资性业主将房子转到租赁市场，并提高租赁价格，将房价下跌造成的住房增值收益减少的成本转嫁到租客身上。这正是投资性购房行为的重要表现形式。而一旦市场转暖，投资者就会毫无顾忌地提高售价，他们自认为的最大风险不过是成交周期拉长。据一些中介门店介绍，最近一段时间，二手房业主涨价，往往是一涨就是10万、20万，议价难度也回到2010年。

　　但林倩认为，需要特别指出的是，并不是所有区域内的二手房都在涨价。大兴、房山、通州等一手房供应量充足的区域，二手房价格并没有上涨，上涨幅度较大的区域均是四环以内的热点区域。“这些地区很难有新的土地供应，一旦有土地供应，也会被拍成地王。”林倩说。