尽管销售面积创历史新高，但万科今年上半年的表现很难用出色来形容。

　　数据显示，今年上半年万科实现实现销售金额625.4 亿元，同比降4.7%，销售均价1.038 万元，同比跌10.6%。

　　即便是已对外公布的625亿，也有些许“水分”。

　　数据显示，今年1月份万科实现销售面积119万平方米，销售金额122亿元。

　　但本报获得的信息显示，2011年万科留存了近100亿的销售额，2012年1月份万科实际销售只有22亿左右。

　　这从部分券商的研究报告中可以得到验证。

　　元大证券地产研究员赵振毅在2月7日的研究报告中称，万科1月合约销售额同比下滑39%至人民币122　亿元，其中大部分是2011　年12　月的预订货量，因1　月仅有人民币30　亿元左右货值的新盘推出。

　　国金证券的研究报告认为，万科去年12月份认购与签约不同步，12月认购额为160亿，大部分推迟到今年1月份签约。

　　而保利和万科在销售上的差距正是在今年头两月拉开。数据显示，万科前两月分别实现销售金额122亿元和73.4亿，比保利多出144亿元。

　　从最近三年的销售看，保利、中海和万科的差距在逐步缩小。

　　2010年万科实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，同比分别增长35.3%和70.5%。

　　保利地产以662亿元的成绩排名第二，中海的销售则为671亿港元，折合约人民币568亿元。

　　2011年，万科实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元。
 
　　这一年，保利实现签约金额732.42亿元，中海地产2011年全年销售额则为870.9亿港元。

　　事实上，即便是过去几年，一线巨头们与老大万科的差距并不如数字那般巨大，这其中的奥秘在于合作开发。

　　万科的年报显示，2011年万科新增开发项目数量为52个，其中38个项目是与其他房企共同开发，占项目总数量的73%。而2010年万科合作开发项目占总项目数量的比例则为55%。意味着万科在去年的合作开发项目比重继续上升。但按面积计算，万科去年的合作项目占比约为61%，较2010年有所下降。

　　虽然是国内最大规模的房地产开发企业，但万科把大量合作开发的项目销售额都算在自己头上，此举一直备受外界诟病。

　　万科一直对自己所应分摊的销售金额问题避而不谈。

　　对于这一点，最直观的表现是，尽管万科销售规模第一，但万科的盈利能力一直不强大，其中一个重要原因是万科要与合作伙伴分享利益。

　　数据显示，但自2008年，中海年度净利润超越万科以来，连续4年，中海地产的效益一直保持行业第一。2011年，中海的净利润再次一骑绝尘，达到124.7亿元，剔除物业估值收益，中海地产实体净利润仍达108.1亿元，高出万科96.2亿元的12.4%。

　　同样，2011年，保利实现归属于上市公司股东的净利润65.3亿元，与万科的差距并不如销售额和营业收入那般巨大。

　　2011年年报还显示，即便与二线军团相比，过多的合作开发一挤压着万科的盈利空间，数据显示，龙湖地产2011年营收约是万科的1/3，净利润约是万科的2/3，但其净资产收益率为33.4%，接近万科的1倍。

　　不过，在2012年，万科守住老大的位置难度不大。
 
　　殷姿表示，万科下半年将进入推盘高峰期，七八月淡季不淡，上调全年销售预测至 1400 亿。“预计7、8 月销售额会达到120 亿左右，从而看到淡季不淡的情况，而9 月之后随着传统旺季到来，销售还将继续增加。”

　　瑞银最新发布的研究报告认为，受益于市场境况改善和推盘量增长，预计万科2012年推盘规模将达1900亿元，且主要位于成交活跃的城市，全年销售额有望达到1450亿元，同比增长19.2%。