商业地产开发者，大多无知者无畏，现正在全国各地大肆攻城掠地。

　　全民淘金，必是泥沙俱下；政府助阵，必是泡沫横飞。

　　一份来自中购联的《中国购物中心发展报告2012—2013》报告显示，2011年底，北京拥有245家购物中心，但有216家是2004年———2011年开业的，645%的增速居全国城市首位。从数据分布上看，天津和重庆这两个城市购物中心数量高于其他二三线城市，增速仅低于北京。

　　另据四川省商业地产联盟的最新数据显示，目前，成都已开工建设的商业综合体数量高达104个，未来5年还将入市1000万平方米左右。近几年来，以商业、办公为主的城市综合体项目在全国发展迅速。数据显示，至2015年，20个重点城市新增入市体量将达到1.64亿平方米，而3-5年内城市综合体增量将以中西部城市为主。

　　其实不然，据笔者掌握的情况看，未来3-5年入市的综合体将达200个。当然，这是加上正在规划未开工的项目。仅以成都市“退二进三”战略为例，三环以内的专业市场系数外迁，西南食品城、家具厂、512建材市场、荷花池市场等等市场还未完全外搬，就市场上未来N个综合体的定位和初步规划早已出炉。而这些原址上的规划商业 ，多以综合体为主。成都市各个区以及下属政府单位各自为战，全然不顾市场现状，盲目上马商业，充当了商业地产泡沫的直接推动力量。

　　再如新疆喀什据说规划开建18个城市综合体项目，这个数据笔者认为与实际出处不大，因为去年此时在乌鲁木齐考察项目时，弹丸之地的乌鲁木齐就有多个旧城改造项目，其中商业体量较大的项目就有几个。位于核心区的原农贸市场，在我们之前，已有来自全国各地的8家开发商实考察了项目，而且，笔者所在团队还是走的关系路线。在人烟稀少，时有纷争的弹丸之地，尚有如此多的开发商伸手，可见商业地产的疯狂已经到了何种地步。试问，放眼全国，哪里还是商业的寂静之所？

　　从根本上讲， “商业地产”是商业运营和泛地产的复合产业。

　　其中，地产为载体，但核心和灵魂是商业运营，是寻找经济基本面发展过程中，商业形态的市场空白，消费需求与趋势的把握，完成对项目整体的定位、业态规划、招商、后期持续经营管理。这其中，地产仅是作为经营场所，作为资本运作重要一环，最终为商业经营服务的一部分。