此外，从政策角度而言， 由于“去投资化”的常态化的楼市调控措施，各地投资性投机性需求已经被大量挤出楼市，市场基本回归至以“自住需求”为主。“去投资化”的常态化的楼市调控措施并没有出现实质性的松动，也就是说投资性投机性需求现阶段还没有办法大规模进入房地产市场，那么，从这个角度而言，开发企业“炒房价”的营销动作主要还是促成自住需求购房者达成成交，而投资投机性需求没有办法进入楼市支撑楼市价格上行，从而短期内也没有办法形成“买涨不买跌”的气氛。

　　从政策走向而言，如果房价在成交量回暖的市场背景下一旦出现快速反弹，那么，政策层面应该还会“微调”收紧，以防止出现房价大幅波动的现象，维持当前房地产市场调控成果。因此，总体而言，楼市价格短期内反弹的可能性不大，但是不排除个案楼盘由于策略调整、成交量达到目标而导致的价格上调的现象。

　　其次，我们来看“炒地价”。从全国1-5月份土地市场表现来看，国家统计局数据显示，1-5月份，房地产开发企业土地购置面积13532万平方米，同比下降18.7%，降幅比1-4月份缩小0.6个百分点；土地成交价款2620亿元，下降10.0%，降幅缩小3.7个百分点。由于商品房市场销售并为明显改善企业资金面，开发企业土地购置面积呈现下降趋势，开发企业拿地意愿降低。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，土地市场短期内仍然维持低溢价率状况，但是，5月份市场成交量的回暖以及微调政策的频出有可能让资金实力比较雄厚的大型开发企业拿地意愿提升。但是，当这样的成交量回暖还没有呈现出持续状态时，它还不是一个充分的理由。尤其是当前开发企业资金链相对紧张，开发企业不会普遍性地这么激进的进行拿地制造“地王”。从现实意义角度考虑，如果地价略显高于市场预期，那么开发商就会停止出手。

　　但是，土地市场确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现，如果市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地，如果这样的“地王”的拿地成为常态，那么也就从另外一个角度证明尽管“去投资化”的调控措施使“降价跑量”成为常态，但是，房地产市场调控并没有改变开发商对于未来市场利好的预期，让开发商“谨慎”扩张，楼市调控至今仍然是失败的。

　　与此同时，我们也看到，在楼市“降价跑量”的市场背景下，政府也逐渐改变推地策略，将推出地块面积划分的更小，MINI地块渐成土地市场成交趋势。从市场接受度来讲，MINI地块控制地块总价过高，开发企业相对容易接受，减少流拍的风险；与此同时，“低起拍价”导致“高溢价”，政府通过“低起拍价”让市场呈现出高溢价率现象，随后，土地市场交易逐渐活跃起来，甚至后期出现多个“地王”。

　　 无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，这或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”为主的时期转为再度收紧。

　　从楼市成交量价的表现也可以反映出当前楼市调控政策的走向，当2012年5月份全国大多数城市成交量出现反弹的时候，住建部又出来发话，指明微调政策核心仍然围绕着首套房，首套房政策“要在统一框架内”，超越这个范围的政策应该及时纠正叫停。

　　那么，土地市场一旦频现“高溢价率”、“地王”现象，尽管这可以增加政府的土地财政收入，但是，从楼市调控政策走向大局的角度而言，有可能引来房地产调控的再度收紧。因此，土地市场“高溢价”是魔鬼，我们不希望在这个时候有过多的魔鬼出现。