“门槛太高是公租房遇冷的首要原因。”陈杰说。作为上海复旦大学住房政策研究中心的学者，他参与过上海市公租房政策的制定，同时就公租房问题持续进行市场调研。

　　相比于其他一线城市，上海的公租房申请条件已经较为宽松，不过仍然要求“具有本市常住户口，或者持有《上海市居住证》达到二年以上且在沪连续缴纳社会保险金达到一年以上”、“与本市单位签订一年以上（含一年）劳动合同”等条件。

　　陈杰在调研中发现，“最需要公租房过渡的往往就是刚来本市的海内外就业者和刚走上工作岗位的大学毕业生，而他们偏偏被排除在外”。

　　虽然北京市住建委在去年就已表态，非京籍人士也将被纳入公租房申请范围之内，但是各区县至今也没有公布具体的申请细则。去年年底，北京分配首批公租房，入住对象都是具有北京户口的经适房、限价房、廉租房轮候家庭以及公租房申请者。

　　在陈杰看来，公租房不应该设立太多门槛，“最多规定在本市已经有房且人均面积超过一定标准的不允许租。公租房建筑标准定位在满足普通居住，那就应该以房子而不是收入来‘筛选’和‘过滤’非真实需求者”。

　　不过，很多地方相关部门在制定公租房申请条件时还是表现出谨慎的态度，一些城市的公租房政策也是“先紧后松”。

　　陈杰在研究外国公租房实践经验时发现，只针对特定人群尤其是低收入人群而建立公共租赁住房体系的国家，比如美国、澳大利亚、意大利等，对公共租赁住房实行十分严格的准入制度，“虽然公租房确实起到‘托底保障’的作用，但代价是低收入边缘化人群的集中聚居，形成了严重的贫民窟现象，进而因为与其他收入人群产生居住割裂、大规模边缘化效应，产生自我循环的‘贫困陷阱’，造成持续的、难以根除的严重社会问题”。

　　“如果要吸取国际教训，公租房应该广开门户，一定要流动起来，防止‘人为割裂’和居住固态化。”陈杰说。

　　别把公租房当成“福利房”

　　不久前，中国青年报记者在采访北京首批公开摇号配租的远洋沁山水公租房项目时，有不少租户抱怨，“租金还是太贵了，每平方米月租金41元，47平方米一居室租金要1927元，68平方米两居室要2788元。跟周边的商品房租金差不多，甚至还要贵一些”。

　　目前，北京、上海等地公租房项目在确定租金时都实行“略低于市场租金”原则。此次住建部出台的《公共租赁住房管理办法》也规定，“公共租赁住房的租金标准应当按照略低于同地段住房市场租金水平的原则确定，并定期调整”。

　　有观点认为，当下公租房遇冷的主要原因就是公租房租金相对市场租金没有优势，公租房应该提供比市价更优惠的租金来吸引申请者和提高出租率。

　　不过，也有专家分析，无论是为了扩大公租房惠及范围还是维持公租房项目可持续运营，现阶段公租房还是要实行“略低于市场租金”标准。