高房价解药：土地供给Vs综合政策

　　任志强：房价过快上涨和持续供不应求的市场有关。土地供给制度持续约束住房供给增长，而宽松的货币环境和低利率则持续激励住房需求，这才是真正的推手。

　　要解决这一矛盾，必须看到，房地产建设主要投入的是土地，必须逐渐改变现有的土地政策和土地供给形势。住宅购置是资产购置，不要把住房问题与市场割裂看，这样只会违背市场基本规律。

　　潘石屹：中国房产市场怎一个"限"字了得。无论"限购"还是"限价"，都只是治标不治本。限购政策出台后的一段时间内，市场并没有太大反应，但到了2011年四季度，住宅成交量"悬崖式"下跌。手里有钱、利率很低、银根宽松都没有用，因为你没有购房资格。

　　我认同住建部对"限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法"的表态，但应该用货币政策、税收政策、土地政策等来替代。限购政策就像是一?麻药，暂时止痛，打了一针后要赶紧手术，无论是增加土地供应，还是建保障住房或出台房产税，总之用打麻药争取了时间，但最终还是要通过手术才能治病。

　　开发商：不困难Vs转折点

　　任志强：如果说开发商没钱了，那是因为他开发过度了，属于个例。目前开发商的日子过得很好，没有外界想象中的那么困难。目前的情况比2008年好得多，大家说开发商没有钱了，2008年的时候，我们到位资金完成投资比大概是1:1.32，相比之下现在情况要好得多，大概是1:1.37，开发商现金流情况并不比2008年差。

　　潘石屹：近来出现的房地产开发商破产以及历年来倒下的开发商，绝大多数都不是饿死的，而是"撑死的"。我们做房地产业几十年，看到的死掉的开发商一批接一批，真的太多了。但死掉的开发商大多不是饿死的，而是撑死的。在2009年和2010年，"4万亿计划"出台后，一些开发商开始猛开工猛扩张，现在来看，在那一时期没有盲目扩张的开发商反而都很平安。

　　现在仍然是开发商资金非常困难的时候。有一家上市公司发行的信托年均利率是25%，如果能用25%的成本去融资，就可看到没有上市的房产公司的处境估计更加困难。房地产行业如今处在一个艰难的时刻，政府的银根各方面可能会从紧，但最困难的2008年和2009年都熬过来了，因此相信没有过不去的坎儿，困难一定可以克服。

　　2012年，我认为房地产开发模式到了转折点。因为之前的土地价格飙涨，使得开发商一窝蜂地圈钱融资来拍地，"地王"价格屡被刷新。在过去10年间，大部分房地产开发商都把注意力放在了钱和地两方面，而今年这种情况将发生变化。

　　和其他房地产开发商一样，SOHO中国在2011年也遭遇困境，上市5年来首次未完成销售目标。很多房地产开发商仍沉醉于融资拍地，对2012年可能出现的开发模式转变并未察觉，对产品本身重视程度不够。当地价不涨的时候，这就是一个信号，提示房企要回到其根本点。

　　房价：上涨Vs下跌

　　任志强：从国际比较来看，当城市化低于30%时，房价的增长速度较慢，但城市化高于30%以后就会进入加速发展期，且一直会延续到城市化70%以上时才可能减缓。一线城市城市化率已接近59%，进入平稳阶段，而二线城市只有48%，低于全国目前城镇化率的平均数，更差的三、四线城市刚刚进入29%的城市化率，还有发展空间。城市化不停，房价就有上涨可能。城市化率较低时，百姓对住房需求占主导地位，因此对于正处在成长加速期的三、四线城市，房价还会持续上升。

　　如果你手上有100元，是存银行还是买房？100元如果存20年利息也就200多元，但如果买房子，兴许会升值600多元，这就是投资时机，何况现在还是负利率时代，有条件不做房产投资那才是傻瓜。

　　预计我国到2015年或2020年才会出现老龄化，因此从现在起到这段时间内，房价绝对不会有跌的趋势。此外，随着房地产投资增速的下降，新开工数的减少，房地产市场的供求关系将进一步恶化。土地价格越是下降越需要买房。因为房价下一轮一定是高涨。下降趋势就意味着下一轮的高涨，高涨意味着后面就是下降。

　　潘石屹：未来的房地产市场存在不确定性，而政策更加不确定，更有随意性。长期来看，我对房地产市场很乐观，但未来的5到10年，中国房地产市场将有很大波动。

　　我认为房价会继续下跌，未来中国的房价肯定会降，但降到"一潘"是不可能的。未来三五年是房价的波动时期，而能够抗波动的城市只有北京、上海、广州和深圳四个城市，毕竟大城市的聚集效应非常大。