嘉定区嘉定新城D10-24地块,出让面积21789.4平方米,容积率0.5,起始总价3268万元,起始楼板价3000元/平方米,规划为商业用地。
在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下,上海土地市场罕见出现435.5%的溢价率,这不禁让人又重新回想起2009-2010年土地市场频现“地王”的行情。
土地市场真的又开始火爆了吗?非也。
受到本轮房地产调控影响,土地市场自2011年下半年开始表现出颓势,底价成交成为主流趋势,土地“准流拍”频频出现。2012年1-5月份土地市场也难见回暖趋势,继续延续底价成交的态势。以上海为例,同策咨询研究中心数据显示,2012年1-5月,上海共成交29幅经营性用地,成交金额85.12亿元,同比去年减少76.49%,仅完成去年全年的3成。
那么,土地市场又现“高溢价”,原因何在?未来土地市场如果继续产生“高溢价”的现象,将对当前楼市调控政策产生什么样的影响?这些都值得我们思考。
从土地市场出现“高溢价”原因来分析,同策咨询研究中心总监张宏伟认为,主要有三方面:
第一、地块位置区位确实比较好,比如在城市副中心、新区、新城中心核心地段,这样的地段的地块后期具有明显的成长和溢价价值,会吸引开发企业溢价拿地。
第二、“圈地运动”导致土地市场“高溢价”。开发企业为了获得更多的土地储备,同时,也为了企业战略扩张的需要,企业会在不同城市积极拿地储备土地资源,这样的行为也会导致“高溢价”。
第三、 “低起拍价”导致“高溢价”。当前高溢价的现象让笔者回想到2009-2010年土地市场刚刚开始活跃时的场景。当时,土地市场成交仍然低迷,但是随后出现高溢价率成交的现象。从原因角度而言,当时土地市场高溢价率的现象一定程度上和“低起拍价”有关系,政府通过“低起拍价”让市场呈现出高溢价率现象,随后,土地市场交易逐渐活跃起来,甚至后期出现多个“地王”。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为,房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下,土地市场出现“高溢价”是魔鬼。其背后是否在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情,也值得我们进一步思考。
从上海市商品住宅成交量来看,2012年3月、5月商品住宅市场成交量的回暖让土地市场呈现“高溢价”成为可能,也让相关机构对于土地市场产生高溢价的联想。
市场成交量的回暖导致开发企业拿地意愿增强了?显然,笔者认为,当这样的成交量回暖还没有呈现出持续状态时,它还不是一个充分的理由。尤其是当前开发企业资金链相对紧张,开发企业不会这么激进的进行拿地,如果地价略显高于市场预期,那么开发商就会停止出手。