交定金后，房价涨跌的损失可索赔 最新司法解释要支持“房闹”？

　　扬子晚报记者调查采访发现这是误读，不过该条款也被指缺乏可操作性

　　近日，最高人民法院一份最新司法解释明确指出，如果房价涨了，开发商对已经签订的认购书、意向书等预约合同反悔，拒不签正式合同的，购房者可以要求对涨价的部分索赔。反之，若买房人因为房价降低了，违反预约合同，损失的也不仅仅是定金，还得另外赔偿开发商损失。

　　在房价飞涨时期，有的开发商后悔卖便宜了，宁愿赔偿买房人几万元的定金，转手就以高出原价数十万的价格卖掉，这种现象并不鲜见。而大家都知道，因为房价涨跌产生“房闹”，在各地已经不鲜见。那么，最高法的这份司法解释，乍看上去似乎在鼓励“房闹”。真的如此吗？扬子晚报记者对此进行了调查采访。

　　先看原文：

　　对买卖双方均有约束

　　在最高人民法院最新发布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中，共分为8个部分、46条对买卖合同的成立及效力、所有权转移、违约责任等具体适用法律问题作出了明确规定。其中，对于房产交易中的认购书、意向书等预约合同的法律效力予以明确，并有专门条款针对买卖双方一旦毁约的处理意见。

　　该份司法解释中的第28条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”这就意味着，如果发生开发商或是买房人违约的情况，除了赔付定金，还可以根据房价涨跌提出索赔。

　　尤其需要指出的是，若是买房人违约的话，开发商同样可以提出索赔。如今楼市相对低迷，大量楼盘纷纷降价促销，包括南京在内的多个城市均发生过老业主要求退房的案例，按照最新的司法解释，购房者如果不履行合同的话，除了拿不回定金，开发商也有权对降价损失要求补偿。

　　再细看原文：

　　仅针对“预约合同”

　　而仔细看原文后可以发现，“定金”两个字很关键。这说明关键的28条，也就是被误解为鼓励“房闹”的条款，约束的是“预约合同”，也就是说是认购书、意向书等等，不是正式的购房合同，牵涉到的“定金”也就是诚意金之类，并不是购房的全款。而包括南京在内，各地的“房闹”大多是已经签订了正式购房合同、房款已经付清或者贷款已经开始的情况，司法解释显然对这些情况是不予保护的。因此，也就不存在鼓励“房闹”之嫌。