保障刚需入市

　　国务院总理温家宝近日指出要“稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。”

　　中原市场研究部研究总监张大伟告诉《证券日报》记者，此番讲话表明了调控的大方向并没有变，限购限贷继续执行，禁止投资入市，但是政策底部基本已经可以说出现了，鼓励自住需求，鼓励普通住宅供应，对房地产政策的直接影响就是，后续地方政府可能通过调整之前过度严格的调控政策，保障刚需入市。在信贷方面，还有保刚需的可操作空间，譬如优惠利率扩大等。

自去年末以来，“采取有效措施增加普通商品房供给”的思路就被反复提及，但随着调控的深入，房地产投资增速还是大幅放缓，至4月份，个别地区甚至上演了“负增长”。为应对房地产开工的放缓，地方政府采取了提高公积金贷款额度、提高普通住宅认定标准等措施，通过税、费以及信贷手段保护刚需。

　　张大伟认为，要想真正实现采取有效措施增加普通商品房供给，还要从鼓励购买角度切入。信贷方面，特别是首套房的信贷或将还会有松动，至于公积金贷款额度的提高，也不排除会有更多的城市跟进。

　　国家信息中心经济预测部主任范剑平的看法与张大伟相近，他表示，在抑制投资、投机需求同时，对老百姓首套房的刚性需求和卖旧买新的改善型需求，在信贷领域应支持。

　　聂梅生认为，对于房地产市场的长期健康发展，单纯支持刚需购房还是不够的，“抓紧时机建立长效机制和因势利导地适度、适量、预调、微调将成为未来房地产政策的主要调控思路。”聂梅生表示。

公积金额度放宽

　　2011年末，银行信贷额度的紧张，致使多个城市首套房贷利率一度上浮10%甚至更多，这一情况在今年初即得到缓解，2月份开始，个别城市首套房贷即可享受优惠利率。如果说，首套房贷利率的上浮或是优惠与信贷额度有关，不受地方政府政策影响的话，那么，公积金贷款额度的放宽则是地方政府保刚需的一大重要举措。

　　去年9月份，常州掀开了二三线城市上调公积金贷款额度的大幕。常州将公积金贷款额度方案调整为，家庭最高贷款额度由40万上调为50万元，个人最高贷款额度由24万元调整至30万元。南京、吉林市随后跟进，12月份，合肥市成为2011年最后修订公积金贷款额度的城市，家庭最高贷款额度由35万元调至45万元，个人最高贷款额度由25万元调整至35万元。

　　今年2月份以来，沈阳、厦门、济南、滨州、克拉玛依、蚌埠、信阳、呼和浩特、南昌等多个二三线城市陆续调整公积金贷款额度，贷款额度提高5万至20万不等。其中，克拉玛依还调整了贷款限制范围，将“申请住房公积金贷款自取得购建房有效文件起1年内有效”调整为“2年内有效”； 缴存职工“为没有经济收入的子女购买住房的，可以申请提取公积金”，调整为“为直系亲属(仅限父母和子女)购买住房”可以申请提取公积金。南昌与济南还对公积金缴存上下限进行了新的规定。

　　一线城市当中，目前只有深圳提出将修改公积金贷款额度。目前，《深圳市住房公积金贷款管理暂行规定》征求意见已经展开。此次征求意见，将先向各区政府、市政府各部门和市住房公积金管委会委员征求意见，进一步修改完善后，在适当时机向广大公众征求意见。而住房公积金贷款业务(一期)将力争在今年9月底前正式上线。

　　据悉，在贷款制度设计中，深圳将整体统一考虑住房公积金缴存、提取和贷款，公积金贷款额度将与职工个人公积金账户余额挂钩，在不超过最高可贷额的前提下，个人公积金账户积累时间越长、余额越多，贷款额度就越大。并且，如果夫妻均缴存公积金，两人的可贷额度可以累加。同时，在申请人的设置上，规定“父母可以为共同申请人”，这意味着职工及其配偶申请公积金贷款时，可以将职工及其配偶的个人公积金账户余额加上其父母的个人公积金账户余额，一起来计算该职工的公积金贷款额度。

　　房贷利率的优惠不仅针对首套房，继首套房利率全面下调至基准之后，合肥二套房贷全面松动，建设银行、交通银行、招商[简介 最新动态]银行、浦发银行、中信[简介 最新动态]银行、徽商银行、兴业银行7家银行二套房贷利率由原先的上浮20%下调至10%。近日还有消息称，武汉住房公积金管理中心近日表示，在坚持差别化贷款政策前提下，目前正在酝酿出台提高二手房最高贷款限额等优惠政策。