韩世同：如果说现在已经到了成交量的底部，这种说法还是勉勉强强。房价和成交量分开来说，成交量是不是到了底部也很难说，因为有一种情况是越跌越没人买，价量齐跌时候，人们会越加观望。

　　现在除了降价没有其他好手段

　　《清远观察》：近期清远豪宅类产品进入价格战阶段，4月底一线江景盘如凯景中央首座单价5000元就可以买到；前几天狮子湖促销，推出了均价6000元左右的联排别墅。您怎么看这些现象？

　　韩世同：我认为是必然的，因为豪宅恰恰是最难卖的，它不是必需品，而且它降价空间也大。很多商家都采取降价先卖一点，实际上，只要开始降了，消费者就会把你的价格定位到一个新的标尺。

　　所以，只要有大幅度降价的楼盘出现，小幅度降价的楼盘是没效果的了。狮子湖除了按照这种幅度来降价有成交外，不降价部分是不成交的。只有降价到那个尺度消费者才会买。你看到的火爆，并不是市场好的反应，因为你没有看到不降价那部分，那是完全不成交的。只要一旦有这样的现象出现，哪怕是个案都会波及、影响到整个市场。广州去年底就出现这种现象了，一下子好几个项目给出跳水价，然后越来越多，现在几乎都受到这种波及的影响。

　　《清远观察》：现阶段为了成交业绩，除了调价外，是否还有其他措施？

　　韩世同：到了“明降”之后，就没有什么好的手段了。在“暗降”时候还有得商量，比如一年前是不需要降价的，只要价格松动一点，送个车位或装修等，增加附加值，没降价也能卖。其实这是“隐性”降价，也是一种促销手段。

　　在这种“隐性”降价的情况下，小幅降价也是有效的。现在出现大幅降价后，小幅降价也没效果了。说明楼市进入全面降价的局面，不降价到一定程度也很难成交。但是，等到真的全面大降价的时候，人家又不买了，他们会认为还会降，从而进入一种恶性循环。

　　不注重经营的商业地产后期有烂尾危险

　　《清远观察》：商业地产在经过了前两三年的开发和投资热潮后，你认为当前的投资环境是否有利商业地产投资？

　　韩世同：商业地产不是在什么时候都是旺的，现在的商业地产由于住宅受到的限购限贷而有点过热，因为在住宅地产受阻情况下，投资都转向商业地产。我们看到很多以前卖不动的裙楼，换个概念，包装一下，切割成小铺面，就卖得很贵很火。这种不注重经营的商业，后期可能会出现烂尾。因为这些运营商、投资商以营利为目标。

　　但清远有这种决心做专业市场的商业项目，我们看到的美吉特华南装饰城，它是抱着长期经营的，虽然也有部分销售，大部分还是自己经营。

　　短期的捞一票就走的模式，必然会留下很多后患和恶果。像美吉特华南装饰城是采取持续、长久、互动、多方共赢的模式，这应该给予支持和鼓励，但是他们可能也会遇到困难，如受资金、市场、商业氛围、经济低潮阶段等影响。但只要方向和目标是对的，加上他有这样的实力，商家和客户又支持的情况下，还是非常有发展前景。

　　《清远观察》：二三四线城市比如清远是否还有投资机会，投资机会在哪？

　　韩世同：任何一个地方都存在商业需求，购物、消费、街铺、商场等，但要适度，过度就不合理。一二线城市有过度饱和的迹象。三四线城市又存在发展欠缺的问题。他们没有分享到城市化带来的成果，可能还处于落后的状态，还是比较原始的商业模式、形态，他们有必要借鉴一些发达的一二线城市成功的商业模式来更新、改造现有的商业模式，这就存在一定的发展空间。

　　如果三四线城市不提升，高端消费就不能得到满足，就会流到省城或其他地方去。其实各个乡镇都应该发展一些适当的商场和商店，但不要过度，如果每个乡镇都搞一些大型综合商场肯定就过度了。

　　我认为，在清远本地发展几个大型的商业机构，使老百姓不要任何消费都往广州跑，这完全是可以的，但不要过度。包括目前清远市场上所提到的综合体，适度就行。在目前的清远市场，几万平方米的、十几万平方米以下的商业综合体就够了。四五十万平方米的如果分解了住宅、写字楼、娱乐设施等也可以，纯商业面积不适宜太大。