扬州楼市新政之后，政策层面“微调”的话题再次被推到风头浪尖，从当前政策走向特征来看，笔者也承认，尽管楼市以保障“自住需求”为主的调控大局不会改变，但政策层面基本也可以围绕“自住需求”进行点式微调。

　　楼市“微调”政策已有不少，那么对于购房者来讲，是否真正起到“刺激刚需”入市的作用？其作用大小怎么来评判？这些也都是值得我们关心的问题。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，不同的“微调”政策由于出台和实施的主体不一样，其对于购房者最终决策购房的影响作用也不会不一。具体来讲：

　　第一、宏观经济政策在做一些“微调”，由于政策层面已经转向定向宽松，而不是持续收紧，这些政策暗示在“政策底”到来之后，购房者应该合理把控现阶段“市场底”的购房时机。从趋势性角度而言，这些政策其对于购房者的影响主要是导向性的。如近期央行就启动了降息、降准等货币政策工具，尽管当前这些宏观经济、货币政策不会直接对开发商有所利好，但是，通过对于“自住需求”市场的传导或多或少也会间接对开发商资金链、房价、购房者购房时机等产生一定程度的影响。

　　第二、政府和开发商都 “让利于民”方可促使“自住需求”入市。

　　当前一些“微调”政策和市场行为，出发点也呈现出不一样的特征。有些是“政府让利于民”的，如普通住宅标准的调整带来的交易税费的减免，对于人才类需求实施限价房等优惠措施等，这些措施有利于自住需求购房者入市；还有开发商让利于民，如降价给购房者带来的实惠等。

　　第三、对于购房者预算节省的方式不一样，也可能对于购房者的决策的影响不同，比如有开发商直接降价、普通住宅标准优惠等短期内购房者就可以享受到的优惠，又比如首套房贷利率优惠一般属于20—30年对于购房者长期性的优惠。