最短的“木板”

最有力的杠杆

　　一夜回到解放前。

　　这话不是骇人听闻。房价远未回归“合理价位”的大背景下，开年至今，杭州楼市价格体系重塑的频率之高史无前例，而开发商放弃犹豫和观望，“没有最低只有更低”的新盘定价更是屡屡刷新杭州楼市的最底线。

　　此前一直按兵不动的丁桥版块，这次可谓是一降到底。一路之隔的两楼盘昆仑天籁和中豪四季公馆竞相降价“贴身肉搏”，后果便是，主城区新盘单价“破万”，8500-9000元/平方米的均价再创新低，直接把杭州楼市的价格曲线拉回到2009年，甚至逼近2008年金融危机时期丁桥板块的楼盘均价。

　　如同近期热播的宫廷戏一般，从去年年末至今，杭州楼市各版块此起彼伏的降价潮真可谓一波接一波，同一板块内“掐架”的“姐妹”楼盘更是不胜枚举。

　　去年底，位于桥西的名城公馆、吉祥半岛“你方唱罢我登场”，率先开打降价擂台赛。今年开春，祥符板块华盛达阅城、荷塘月色[最新消息 价格 户型 点评]相继低价入市积极迎战。随后，滨江版块风起云涌，寰宇天下、钱塘帝景没有任何预兆的上演“厮杀”拼价的戏码。更别提供应量及其之大的临平北、闲林等板块内各楼盘的“赤膊相争”了。

　　经济学当中有一个很经典的“水桶定律”。 一只水桶能装多少水，并不取决于最长的那块木板，而是完全取决于它最短的那块木板。好比任何一个组织，可能面临的一个共同问题，即构成组织的各个部分往往是优劣不齐的，而劣势部分往往决定整个组织的水平，所谓“一颗老鼠屎坏了一锅汤”。

　　而类比当前的楼市，所谓各版块的价格体系重塑，看的不是该区域的高端楼盘，而是低价楼盘，尤其是有着良好开发资质的品质楼盘，即所谓的“短板”。千万别小瞧这些“最短的木板”，在楼市低迷的当下，价格绝对是撬动楼市成交最有力的杠杆。哪怕是荒无人烟的地段，毫无配套可言的区域，只要价格到位，照样能够博得购房者的青睐。

　　譬如丁桥，这样一个开发了多年的区域，房价大涨的时候鲜有人关注，而大跌时的售楼部却人山人海。和购房者以往追涨不追跌的心理不同，对于刚需来说，此次丁桥两块“短板”楼盘的入市，可以说是大大击穿了他们观望的胶着态势。对于他们而言，丁桥不管是号称集聚40万人口的城北新城，还是交通、商业、教育等配套不断提升的大型中央生活区，一降到底的心理价位才是关键。

　　眼下的杭州楼市，已经从一家楼盘降价或者一个板块降价的个例，推进到大多数板块都有一个或者几个推出“贴地飞行价”甚至“剥皮价”的楼盘，像天籁和四季公馆这样的“裸奔”楼盘，均在2009年拿地开发，天籁楼面价是5524元/平方米，四季公馆楼面价为7245元/平方米，加上建安、营销和管理成本，亏本割肉意图明显。这大大表明了地产去泡沫化正从个案逐渐成为常态，而新开发的楼盘，又必然受到这些已推楼盘价格的影响，甚至有人断言，今后不排除有更多的开发商加入到“裸奔”大军，最终的销售价格低于其成本。

　　在房价上被列入一线城市的杭州，近几年来房价之高已广受各界关注。在杭州楼市下行窗口已经打开的当下，丁桥的“重度沦陷”如果说是顺理成章的话，那老百姓期盼的“万元楼盘遍地开花”的情形能否出现，显然还需继续观察。

　　不得不提的依旧是政策的杀伤力。继近期召开的国务院会议再次提出要坚持房地产调控政策不动摇，避免出现反复，并增加普通商品住房供给之后，住建部相关领导4月29日又继续表态，未来楼市调控政策的核心仍是控制房价上涨，让被投资性需求推高的房价回归合理水平，让超过居民人均可支配收入增长水平的房价不合理上涨回归理性。另一方面，持续加大保障性住房建设力度，增加普通商品房供给，满足市场刚性需求。

　　因此，再出现几年前政府大举托市的现象已不太可能。正所谓真正能“救市”的只有开发商自己，就像水桶上那块“最短的木板”，控制着整个水桶的容量一样，价格也许只是撬动市场的一个因素，还需要房地产企业更多的营销策略。合理布局、随行就市，把握开发节奏、提升开发品质，积极转型调整，这也许是各路开发商应对市场变化的关键所在。