市场结构性变化显现

　　作为行业龙头，万科一举一动的变化和市场表现都会吸引业界的关注。

　　年报显示，2011年万科A[8.60 -0.46% 股吧 研报]实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元。以此算来，一季度万科A销售额约为去年全年的1/4。而2011年，万科A一季度的累计销售面积为303.8万平方米，累计销售额为355.1亿元，占比近全年销售业绩的三成。尽管两相对比，销售面积相差无几，但销售均价却相差了近1400元/平方米。由此可见，一季度万科A“以价跑量”的迹象明显，一季度均价已较去年同期下降超过一成。

　　同时，万科一季度结算均价也出现下滑，报告期实现结算面积75.4平方米，结算收入101.3亿元，同比分别增长83.3%和32.1%。

　　针对一季度结算均价同比下降的情况，谭华杰表示，这主要因为去年一季度的结算均价存在一定的特殊性。去年一季度，万科在上海、广州、深圳这3个核心城市的结算金额占比达到80%，导致其结算均价显著高于其他季度，相对而言，今年一季度公司结算资源的分布比较均衡，结算均价也更接近去年的整体水平。受此因素影响，结算收入的同比增幅低于结算面积的增幅。

　　同时，谭华杰还指出，受结算资源结构、市场调整等因素影响，万科房地产业务的结算毛利率由去年同期的35.0%下降至30.8%，减少了4.2个百分点，略高于去年全年28.8%的水平。

　　实际上，从万科一季度业绩指标变化不难看出，受楼市调控政策两年多的影响，房地产市场结构性变化已经显现。

　　不过万科指出，1月份，北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州这14个城市的住宅成交面积达到了2006年以来的最低点，同比降幅达72%。

　　在楼市成交低迷之下，刚需占据了市场成交的主要力量。在楼市调控重压之下，包括万科、招商、中海、恒大等房企在内纷纷调整了产品销售结构，加大刚需项目推盘量，加强对刚需客户的争夺。

　　谭华杰表示，市场由自住型需求主导的特征日益明显。今年一季度，万科所销售的产品中，144平方米以下户型占比进一步微升至90%，而2011年一季度万科销售的144平方米以下的中小户型的比例为87%。

　　而随着“五一”假期的临近，开发商加速去库存推盘的暗流已经开始涌动。据记者从佳兆业获悉，佳兆业将推出100亿元刚需项目。深圳万科也将在今年的深圳春交会上携众多针对首次置业者的项目参展。 （记者 胡廷虹 赵阳戈）