“目前国内知名房企保利、万科、远洋等大型房企早已在全国范围抢滩登陆，甚至不约而同地宣称，未来将不断扩大在商业地产领域的投入。而在郑州，2011年初，数家房地产企业宣布进军高端写字楼，商业地产的热度由此可见一斑。”张传明认为，住宅市场面临重新“洗牌”，商业地产必将再次“雄起”。

　　定位是“纲”，纲举才能目张。而市场定位的核心就是市场调研，需经过对消费者、经营者、投资者、竞争对手，以及本项目的区域商业环境等进行科学研究。

　　建议：注重前期的市场调研及定位

　　“其实商业房地产正确的叫法应该为商用不动产，一切应该围绕消费者、经营者和投资人进行设计、开发。”何宏剑认为，商铺的物理分割应该科学合理，应该前置化招商，实行订单式开发；销售和持有的商铺面积应该适当，努力实现“高租金”，租金高才是商用不动产开发的硬道理。

　　在何宏剑看来，由于很多开发商是从做住宅转到商业地产上的，他们往往不注重前期的市场调研、分析定位及概念规划，不考虑消费者、经营者和投资者真正喜欢的产品。一旦开发完，才发现所建的商业物业，经营者不愿意租或不好用，消费者也不愿意去消费，投资者由于收不到合适的租金也很受伤。这才恍然大悟原来所建商业物业没有灵魂，没有盈利模式，只有一副空架子。

　　“所以商业地产的开发，前期定位很重要，定位就是纲，纲举才能目张。”何宏剑表示，市场定位的核心就是市场调研，需经过对消费者、经营者、投资者、竞争对手，以及本项目的区域商业环境等进行科学研究，才能做到准确定位，有的放矢。

　　由于宏观调控，大量原本从事住宅开发的房地产商转向商业地产，一哄而上的开发将把商业地产的压力后移。3年后，商业地产市场的“凄惨”程度将远超住宅市场。

　　预测：3年后商业地产惨状超住宅

　　住宅市场在调控下成交清淡，商业地产却在资金追捧下异军突起，近期多地诞生的“地王”均与商业地产有关。住宅开发商、保险公司、银行等纷纷瞄上商业地产，上半年一线城市商业用地市场快速升温，大量资金投入商业地产开发。

　　“京、沪、广、深四个一线城市商业用地成交额占比明显提高。从目前情况来看，预计今年商业地产开发投资增速将明显高于去年，即使按照去年的增长速度保守估算，今年商业地产开发投资总额也将接近万亿元，商业地产呈现火爆趋势。”何宏剑表示。

　　这种“火爆趋势”于未来的市场来说，究竟是好是坏呢？近日，上海城开集团总裁倪建达在接受媒体采访时指出，由于宏观调控，大量原本从事住宅开发的房地产商转向商业地产，一哄而上的开发将把商业地产的压力后移；他预计，3年后，商业地产市场的“凄惨”程度将远超住宅市场。

　　未来一到两年内，郑州市场对商业地产的需求会有多大？将呈现何种发展趋势？

　　何宏剑认为，郑州市对商铺特别是繁华区的临街商铺需求呈供小于求的趋势，这种发展势头将由“大跃进式”逐步转向稳中求进，商业地产发展总体仍会保持一定增长。

　　然而，行业自身发展方式必将由数量型转向质量型，早期商业地产的行业竞争还停留在前期圈地、销售甚至招商上，而今已开始转向运营管理的竞争。

　　“开发商在整体招商中的议价能力下降，洗牌式的项目并购不可避免。”何宏剑分析认为，近年来，商业地产投资普遍较热，商业项目供应量大、再加上同质性高，集中入市，必将导致开发商招商中与商家的博弈能力下降。