首先， 当“限购”遭遇“潜规则”之后，尤其是今年3月份，房地产市场呈现两方面变化：
从数据层面来看，各地围绕着“自住需求”的“微调”政策已经发挥作用，已促使2012年春节之后成交量逐步走向回暖，并且各地楼市在3月份商品住宅市场成交量呈现出快速回升的态势。
其次、在当前持续调控的市场背景下，整个市场非但不通过大幅降价、大范围降价回笼资金，反而整体市场房价降幅收窄。
在当前尤其是春节后整体商品住宅市场成交量逐步回升的同时，上海、南京、重庆等全国不少城市在楼盘的降价幅度上发生了微妙的变化。这种变化主要体现在两方面：
1、大幅降价楼盘的降价幅度不及2011年10月底那波幅度大，今年至今没有出现20%以上的实际降幅的楼盘，甚至大幅降价楼盘的降幅维持在10-15%之间；
2、微幅降价的楼盘成为大多数楼盘推盘的策略及特征。
那么，这些变化是不是如我们所愿？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，房价降幅收窄甚至不降价“见好就收”继续博弈市场和政策调控周期的做法不是当下提倡的一种市场行为。原因有三：
第一、如果不继续降价有可能就难以有比较好的市场成交量，有可能会使企业或整体市场走低；
第二、有可能会导致政府出台新的调控措施，通过这些措施迫使开发企业被动推盘入市；
第三、如果开发商正在通过价格调整策略，抓紧政策面微调时间窗口，及时跑量回笼资金，如果把控的好，现在还可以拿到地价相对较为便宜的地块，换仓谋求下一轮市场发展机会，如果开发企业房价降幅收窄甚至不降价“见好就收”继续博弈市场和政策调控周期，有可能会丧失下一轮市场发展机会。
楼市“微调”叠加效应继续发挥
“限购”正在遭遇被“潜规则”破解，相关部门也表示要彻查补交社保及纳税证明等被“潜规则”破解的市场行为，相关部门也开始深入一些城市进行调查。那么，在楼市刚刚步入回暖的通道之时，“限购”政策是否会再度收紧，未来市场趋势如何判断？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，由于后市如何仍存变数，“限购”政策不会再度从严，“限购”政策差别化执行将成未来趋势，楼市“微调”叠加效应继续发挥。
从市场成交量数据角度而言，成交量整体低迷的情况仍难改变。同策咨询研究中心数据显示，截止2012年3月31日，2012年上海第一季度商品住宅市场成交量 141.58万平米，供应量108.77万平米，而2011年一季度上海商品住宅成交163.85万平米，供应202.10万平米。2012年第一季度同比去年同期，2012年第一季度上海商品住宅市场成交量仍然惨淡经营，如果据此推算的话，2012年成交量还不及2011年历年商品住宅成交量的最低值729万平米。
同样，一季度，北京所有的商品住房一共成交1.8万套，共181万平方米，同比分别减少了14.2%、19.6%，是2007年以来最低记录。全国范围内大多数城市一季度商品住宅市场亦是如此。
因此，整个市场尤其是针对中小户型的“自住需求”政策“微调”叠加效应该继续发挥。房地产市场的调控政策应该针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化“限购”措施的可行性等，继续出台一些差别化的住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策，以此鼓励以“自住需求”为主的购房者入市，以维持房地产市场量保持相对稳定的市场局面，维持房地产市场健康、稳定发展。