房屋质量是个麻烦？

　　保监会：我国的房屋跟国外不一样。国外反向抵押贷款为什么做的很多？大量的不是公寓做“以房养老”，而是独幢的房子。公寓做“以房养老”也是很少的。但是我国的公寓自己住了四五十年，然后保险公司再接手弄个几十年，过了好多年，房屋质量的可靠程度就不够。这是一个很大的区别点。另外，公寓有很多麻烦事，比如公共部门的维修、电梯、房屋的折旧等，这个时候，如果一个保险公司握有大量的这样的房子，就很麻烦。

　　孟晓苏：我的观点是房子越破越好。如果房子被拆迁就太好了，保险公司能赶上拆迁就乐死了，因为一旦拆迁就全货币化了。保险公司不就是因为老人拿不出现钱来，才“以房养老”的？如果假定房屋拆迁，就出现两种可能：第一，房子就变成现金保险了，也就变成了一种正常的养老产品了，这是所有保险公司最欢迎的，而且这个产品就没有任何障碍。第二，抵押贷款的情况下，保险公司的资产随着老人房子拆迁的货币化自然升值。现在的拆迁房都很贵。如果说看走眼了，非得弄个没有保障的，比如拿小产权做了反向抵押贷款，结果法律上得不到保护。哪个保险公司会这么做呢？所以一定是找那个最安全的房产。而这种最安全的房产就包括在市中心准备拆迁的房子。

　　房地产市场必须活跃？

　　保监会：做反向抵押贷款必须在房地产市场活跃的情况下。这个很重要。中国三四线城市往往不具备这个条件，所以要做以房养老，可能只有在一二线城市考虑。

　　一二线城市中，保险公司对公寓“以房养老”有很多顾虑，也有很多的限制，其实它的市场空间没有想象得那么大。商业企业的目的是赚钱，但是作为一个负责任的商业企业，在承担社会责任的同时还要赚钱，不可能大量地亏损去做这个事情。

　　孟晓苏：房地产市场是否活跃的判断，不能从前十年的观点来看。

　　十年前确实是一线城市比较活跃，但现在随着中国整个城镇化进程在全国展开，中国的房地产市场从一线城市迅速向二三线城市蔓延，特别是国家鼓励农民进城，主要进入到中小城市，户籍政策的放开，使得二三线城市的房地产市场往往比一线城市活跃。

　　从房价涨幅来看，二三线城市的涨幅也比一线城市大，因为一线城市往往是政策打压的重点。尤其在最近一段时间政策的打压下，一线城市的房地产市场反而不大活跃。

　　这里需要强调的是，反向抵押贷款作为新事物如果要试点，还是应该先在一线城市试点。因为一线城市的房价比较高。这样每个月老人抵押以后所获得的起付金就比较高；再者，这些一线城市老人的文化程度一般比较高。一般反向抵押贷款要选择一些文化程度高的地方，这些人容易接受这一新事物。