保监会人身保险监管部是具体负责“以房养老”业务的部门。1月16日，保监会人身保险监管部丁昶处长在接受《中国经济周刊》采访时直言：“我们在2000年就研究了‘以房养老’，并且了解了很多情况，当时感觉这个事情有利弊两个方面。利的方面，对我国解决养老问题显然是一个非常有效的途径；同时对保险公司也不错，是一个长期的现金流出。但是，从产品层面考虑，感觉风险也是蛮大的。”

　　丁昶向记者详细列举了四大风险点：首先，老人去世后房屋反购问题。其次是中国的房屋70年使用权问题。第三是房屋质量问题。第四，做反向抵押贷款必须在房地产市场活跃的情况下。“即使在这样的情况下，其实这个事情还是可以做，只是说把范围限定得窄一些，把贷款金额弄得小一点，把人群再控制得窄一点。但是，我们面临的最大政策问题到现在都没有解决。”丁昶说，最大政策问题就是，反向抵押贷款本质上是一个反向的按揭贷款，而保险业不允许做按揭贷款。

　　“当时我们找了中国人民银行，人民银行说这实际上是一个贷款业务。而贷款，保险公司不可以做。假如国家能给我们一个政策，说允许保险业做这种形式的按揭贷款，前面说的风险因素都考虑到，我们还是可以做的。现在，事情就卡在这个政策上了。”丁昶说。

　　在国外，保险公司可以做按揭贷款，而在我国却是禁止的。针对保监会提出的按揭贷款政策问题，孟晓苏并不认同，“‘以房养老’产品是反向抵押贷款，不是银行业的抵押贷款(按揭贷款)。这个产品的英文名字是CollateralizedAnnuity，叫做抵押的年金——抵押房产，领取年金，就是一种保险产品。只要保监会批了就能做，跟按揭贷款是两码事。”

　　孟晓苏表示，对于“以房养老”问题，保监会没有接触过这种产品，有一些顾虑也很正常。“他们更多的是担心保险业本身遭受风险，也是担心保户的资金遭受风险。”

　　可先从无子女老人做起

　　现实生活中，老人给子孙留遗产的传统观念等国情，让“以房养老”实施起来难度加大，孟晓苏对此深表理解，他同时建议，“如果目前‘以房养老’在有子女的家庭推广存在障碍，可以先从无子女、有房产的老人开始推广。”

　　前不久，中国老龄协会发布了一组数据：中国老年人的数量已经从原来的1.78亿增长到了现在的1.85亿。而中国有10%的无子女、有房产老人。按照这个数据计算，中国有将近1850万左右的老人属于无子女、有房产的情况。

　　日前有媒体报道，今年7月起，台湾地区将在100户无子女、有房产老人中做“以房养老”试点，试行以房养老制度。首轮试点选定台北市、新北市、高雄市三地，对象是65岁以上拥有不动产、无继承人，但因拥有房产未能符合低收入户资格的单身老人。初步方案规定，65岁老人最高可贷房屋净值的五成、70到74岁老人可贷五成五、75岁老人可贷到六成。若老人去世，银行为取回贷款，房屋将会拍卖，拍卖扣除贷款后，余额则纳入专属基金，作为未来推动“以房养老”的财源。

　　孟晓苏VS保监会

　　“以房养老”有四大风险？

　　反购或让保险公司亏损？

　　保监会：老人去世后，子女要反购房屋。如果反购的价格比房子当初抵押的价格低很多，反购肯定没问题。但如果老人活的时间很长，保险公司要不停地给他钱，成本增加，导致反购的价钱很高，子女就可能不反购了。这样，亏损就要保险公司来承担。这就意味着，对保险公司而言，盈利是有上限的，但亏损是无上限的。

　　孟晓苏：老人去世后，保险公司把房屋收回进行处理，这很正常。子女要是购买，这种处理国外有现成的方式，可以去学习，不要去做假设。其实，房屋并不一定要子女购买，这么多年搞反向抵押贷款的国家，没有发生房屋子女不购买、就无人购买的现象。反购只是个案的个别现象，任何国家都没有将反购作为第一选择，毕竟子女购买不是主要形式。

　　70年产权是政策风险？

　　保监会：“以房养老”往往时间很长，老人的房子如果已经住了二三十年，离70年使用权就很近了，就存在很多麻烦事。这个房子如果仅仅是老人住，就算70年使用权到期都没问题，但是作为一个商业机构，如果拿了大量这样的房子，就可能面临政策风险。

　　虽然《物权法》规定70年产权到了不花钱就可以续，但这个政策对个人和商业机构拿房子是两个概念。

　　个人的房子，说白了，就算没有法律的规定，政府也没办法，比如说一个老人住在那里，70年使用权满了之后，让老人再交笔钱是很难的，法律对自然人还是比较宽容的；但是商业企业如果握有大量这样的房屋，政策风险是很大的。个人和企业是有很大差别的，企业会考虑70年使用权问题。

　　孟晓苏：这里有两点需要说明：第一，房屋产权是永久的，只是土地使用权是70年。保监会把概念理解错了。《物权法》对住宅建设用地使用期期满后有四个字“自动续期”，70年土地使用权到期以后，自动续期70年，140年到期之后再自动续期70年。只要《物权法》不被修改，永远都有效。第二，法律面前人人平等。法律上没有写明对某些人自动续期，对某些人就不自动续期，“自动续期”政策对个人和企业都是一样的，不存在厚此薄彼的情况。

　　保监会提出的设定是不对的，担心也毫无道理。