“大折扣甩卖”有水分

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前市场情况下，楼盘降价幅度在10%－15%均属于正常的市场行为，从实际操盘经验来看也是如此，楼盘实际降价10%（相对于前期成交均价）就可以激活市场了。但是，本轮市场中楼市降价幅度还是有一定水分的。

　　首先，“大折扣降价”的楼盘中，真正“大折扣”的房源非常有限，不少这样推盘的项目只有少数房源甚至有的项目只推出一套。还有部分楼盘以起价报低和报价调高手段迷惑市场，进行市场炒作，降价幅度言行不一。

　　从开发商角度而言，“大折扣降价”这样的方式推盘无非有两个原因：第一、由于短期内资金压力比较大，通过为购房者短期内所谓“大折扣”，以吸引客户尽快购房成交，缓解由于持续调控而导致的公司财务方面的压力；第二、“大折扣降价”成为一种营销手段，主要还是作为一个新闻炒作话题，为楼盘后期推盘做一些品牌推广和铺垫。

　　不过，从开发商角度而言，“大折扣降价”成为一种营销手段其目的关键还是为了消化库存，在一定时期内达到一定的市场成交量，但并不是以清仓为目的。从消化库存的角度而言，张宏伟认为，每一个开发商都会以自己的方式去把握这个度，而不是一味地降价促销消化库存甚至清盘清仓。“如果开发商都抱着清仓的目的，那么也就意味着清仓之后这个开发商也就退出了房地产市场。显然，这不是以标杆房企为主导的降价行为的主要目的。”因此，对于当前市场中出现的所谓“大折扣降价”现象购房者和投资者应该理性看待。

　　二手房 卖得比新房贵

　　卖方看好后市 价格重归坚挺

　　去年年底，上海外围区域的一手新房纷纷打出了降价牌，价格优惠幅度在10%－30%不等，而二手房业主让步相对较少，所以多个板块甚至出现一二手房价格倒挂的现象。但今年2月份以来，随着楼市交易逐渐回暖，部分一手楼盘陆续收回优惠力度，一二手房价格倒挂现象出现反转，并且一定程度上带动了二手房价格回升。

　　上海中原地产研究咨询部研究总监宋会雍表示，近期二手房市场出现的房价小幅回升现象，主要是由于交易释放带来的回暖迹象助长了卖方对后市看好的心态。另一方面则是因为市场上降价幅度大、性价比高的房源已逐渐被消化，价格自然出现上扬。但两会结束后，中央调控从严定调，上海限购令明确不放松，与近期卖方姿态调高形成鲜明对比，阻碍成交量的持续高速攀升，交易量回落也必然会让房价面临压力再次下行。

　　记者在嘉定区格林世界中介门店看到，去年年底一手房市场显现的一波降价潮，最高优惠达到25%左右，导致该板块楼市曾出现一二手房价格倒挂局面。但今年2月份以来，随着刚性需求不断入市，楼市交易出现回暖，房价相比去年年底也出现回升。一手房价格也逐步恢复原价，一二手房价倒挂现象出现反转，一定程度上拉动了二手房价格的上扬。

　　如去年12月份，区域内一手楼盘新城公馆（资料、团购、论坛），同样品质的房源均价由9月份的24000元/平方米，降到了18000元/平方米，而当时南翔板块的二手房单价大多在20000元/平方米以上，朗诗绿色街区（资料、团购、论坛）均价为20000元/平方米，金地格林世界的二手房源则是21000元/平方米。而今年2月份以来，新城公馆的价格恢复到22000－23000元/平方米之间。一手楼盘的价格上涨也为二手房东重建房价信心，区域中二手房的让步空间也逐渐缩减。如同样是金地格林世界森林公馆相同户型的二手房源，去年12月份房东要价128万元左右，今年2月份价格提升到137万元，而3月份这类房源的价格几乎不低于145万元。

　　在宝山区月浦中介门店，区域内在售的一手新盘并不多，均价也在14000元/平方米左右，而二手房次新房房源售价在15000元/平方米左右。虽然看起来是出现倒挂现象，但一手房楼盘地理位置较为偏远，生活配套也相对匮乏，所以价格相对便宜也在情理之中，且目前一手房价格相比年底也有所提高。如中冶尚园（资料、团购、论坛），楼盘并无轨交到达，去年12月份价格优惠到12000元/平方米，2月份至今价格在13000元/平方米左右，一二手房价格倒挂有所改善。区域轨交附近的老公房均价约为12000元/平方米，次新房也保持在15000元/平方米左右。

　　业内人士介绍，月浦板块投资客较少，购房者基本上都是宝钢的员工或板块内的自住客组成的刚需和置换客户，所以二手房价也难以出现大幅波动，整体表现较为平稳。