中国房地产学会副会长陈国强对南方周末记者表示，这一轮楼市是处于以价换量的阶段，购房者多为刚性需求者，对价格较为敏感，而部分银行首套房贷款利率的折扣更刺激了他们入市。

　　2月24日，中国央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，一次性释放了约4000亿元资金。

　　“去年买房子按揭贷款，材料递交上去一年都没下来，目前的情况是，一个月左右可能就下来了。”中国建行银行北京分行一位业务员告诉南方周末记者。

　　审批加速之时，房贷的利息成本也在下浮，住建部曾在2011年底表示严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求。这让许多银行对于首套房购买者的贷款也悄然放松。据媒体公开报道，广州已有银行给优质客户八五折利率优惠，北京、上海亦出现利率优惠。

　　从某种程度上，银行信贷政策调整被视为楼市触底的信号。连续两次降低存款准备金率为市场注入流动性，使得那些快被“冻僵”的房地产商获得喘息。2011年大部分时间，在上海和香港上市的中国地产股都在超跌，但进入2012年以来开始飙升，有些涨幅竟高达70%。

　　投资客依然在观望

　　“我们主要关心的是在正确的时机出手购买，赶在政府放松政策、房价再度开始上涨之前”。

　　投资客们依然还在观望，但不少人的关注程度已经比过去更高：

　　3月初，不少人来“第九区”的展示中心里看项目模型，其中一位自称来自内蒙古的人士表示，“朋友介绍的这个项目，就过来看一看。我们主要关心的是在正确的时机出手购买，赶在政府放松政策、房价再度开始上涨之前。”

　　但大部分投资者仍在蛰伏。

　　中国央行3月20日公布的2012年第一季度储户问卷调查报告显示，在不同收入水平的居民中，家庭月收入5万元以上的高收入居民投资房产意愿最低，仅为13.7%，特大城市(北京市、上海市)居民的房地产投资意愿甚至低于2009年初的最低水平，仅为9.4%。

　　南方周末记者曾经采访过的两名投资客，一位五年前就已经退出北京市场，目前仍然没有杀回来的任何意愿，他对其它地区的市场也还在观望；另一位2008年一度退出去做电子商务，2010年拿一部分资产杀回来买了几套房，如今正在按兵不动，“现在卖也卖不出好价钱，反正北京四环内的房子基本不会降，不如放着等市场彻底好起来。”

　　“变天”幻想破灭

　　在政策目标上，去年重在落实房价控制目标，今年则格外突出长效机制。

　　但无论楼市如何回暖，开发商和地方政府对政策“变天”的幻想，似乎正在逐渐被打破。

　　中央政府似乎未显露出放松调控力度的任何迹象。国务院利用每一个机会重申，希望房价回落至更容易承受的水平。几个急于从土地销售获得财政收入的城市，试图放松政策，结果都被中央政府制止。

　　不少业内人士从细枝末节上察觉出楼市政策面的微调——在政策侧重上，去年重点是强调抑制投资投机，今年则明确要求保刚需；在保障房政策上，去年的重点是确保开工进度，今年则强调完善建设分配管理退出等制度；在政策目标上，去年重在落实房价控制目标，今年则格外突出长效机制。

　　“决策者目前的处境十分尴尬。”中国房地产学会副会长陈国强认为，楼市调控涉及不同主体之间的利益，很难在不同利益主体间找到均衡点。现在看来，针对房产调控政策将不会有质的改变，但也不会出台更严厉的政策。

　　对于地方政府来说，这显然不是好消息。房地产经纪公司中原地产数据显示，2011年中国有900宗土地流标流拍，是2010年的3倍。这波土地销售放缓恰好出现在地方政府处境艰难的时期，因为它们在过去数年间累积的大量债务正开始陆续到期。

　　令人担心的是，在房地产政策调控下，加大普通商品房的供应再次变成空话——2012年年初，近九成房企在制定2012年投资计划之时，均未把土地计划列入投资计划之内，且大多数上市房企均大幅缩减开工面积。

　　万 科总裁郁亮在2012年3月12日的业绩发布会上声称，“今年万 科在拿地方面仍会非常谨慎，目前还没有发现任何拿地的机会。”

　　实际上自2011下半年起，几乎所有房企均大幅缩减开工面积，减少土地投资。海尔地产董事长卢铿亦向南方周末记者指出，最近两年的土地流拍或将使未来房产供应量大幅减少，当调控措施放松，被压抑的需求瞬间释放时，楼市又将出现供需失衡的危险。

　　而接下来，楼市阳春是否可以维持？南方周末记者接触的多数人士均认为，中国楼市最糟糕的时段已经过去。2012年楼市将震荡上行，上半年刚需将集中爆发，而下半年改善型需求或将加大，“房企都忙于周转没涨价动力，成本控制型企业最能适应这种市场动荡。”中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天对南方周末记者说。