抄底不宜：严控土储总量

　　在市场的下行周期，土储过量而引起的消化周期过长，越来越体现其“双刃剑”的“锋利伤己”一面。“高土地储备总量与销售放缓，两个因素导致土储消化周期拉长。”孙田分析。

　　前两年较快的扩张步伐，导致典型房企土地储备总量居高不下。目前土储面积居首的为恒大地产，2011年底的土地储备总量为1.37亿平方米，其次是碧桂园、绿地集团，土地储备的总量也都在5000万平方米以上。

　　记者注意到，恒大和碧桂园，由于采取高周转战略，前两年在三四线城市的快速扩张导致了目前较高的土地储备总量。虽然企业的月均销售面积排名前列，项目去化速度较快，但受制于高土地储备总量，依然导致土储消化周期较长。

　　此外，调控政策对企业销售速度的影响显而易见。其中，限购政策对定位中高端的房企掣肘明显。比如绿城中国，截至2011年底的土地储备总量在4000万平方米左右，属于房企中间水平，但其2011年月均销售面积仅15万平方米。尽管绿城2011年下半年采取了多种营销策略，如扩充销售团队、降价促销、出售优质地块及项目等，但由于其太过单一的中高端产品定位，销售业绩依旧疲软。受此影响，目前绿城中国的土储消化周期直逼24年。

　　据CRIC监测，紧随绿城之后，土储消化周期较长的企业为世茂、招商、恒大，房企消化周期均在11年左右。孙田指出，即使对恒大这类高周转企业而言，目前1.37亿平方米的土地储备总量也压力较大，2011年是恒大迄今销售业绩最好的一年，以月销售102万平方米计算，目前的土地储备消化周期也达11年。

　　“对这几家企业而言，不拿地或者少拿地，加快项目的去化速度，减少土地储备的消化周期迫在眉睫。”孙田认为。

　　在这方面，低消化周期的万科值得学习。万科近几年土地储备的消化周期，始终保持在4年左右，这也是其在坚持刚需高周转的同时，严格控制拿地成本，对总价高的地块采取合作拿地以降低风险的体现。

　　另一方面，对于一个销售额超千亿的企业，2012年依然需要保持积极的土地策略，合理补充土地储备，否则以目前4300万平方米左右的土地储备总量来看，难以满足企业中长期的发展需求。

　　柴一峰直言，土储从优势转为劣势和风险，不在于土地本身，而是整体市场走势的逆转和开发商日渐紧张的资金状况使然。一旦土地市场出现抄底机会，看似人人平等，实则只是少数房企的大餐，除非那些土储周期报警的企业“豁出去不要命了”。