均价下降 议价空间增大

　　“预计3月份北京二手房成交能到7000套以上，但在价格上则会回落至每平方米2万元左右。”面对从新房市场延续至二手房市场的成交量回升势头，伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖表示，与市场旺季的“量价齐升”不同，这轮二手房市场的“小阳春”更为确切的表述应该是“以价换量”。以北京而言，根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2月份北京全市二手住宅成交价均价为21738元/平方米，不仅环比1月份21741元/平方米的均价小幅回落，与去年同期的成交均价相比也下跌了1.8%。

　　来自市场一线中介门店的反馈则显示，在成交量环比大幅上涨的背后，是买卖双方在观望与博弈许久后，卖方大幅提高议价空间的让步。

　　“去年下半年的时候还能卖3万多元的房子，到了年后真正卖出去的价格都到两万六七了。”记者在北京朝阳路一带的中介门店了解到，2月中旬开始，各门店看房人比年前和春节明显增加，购房意向明显增强。但一位置业顾问表示，最近真正成交的房源一般议价空间都已接近最初挂牌价的10%。

　　来自链家地产市场调查部近日的调查数据显示，以北京东三环CBD北部团结湖一带的二手房价格为例，该片区去年2月份平均成交价31043元/平方米，而2月份的成交均价已经降至24887元/平方米，每平方米降价6000多元，同比跌幅近20%。

　　调控至今，二手房均价呈现逐渐回落状态，业主往往需先后调价多次后，才能促成交。目前，北京市的二手房平均议价空间大约是10%，总价在300万~400万元之间房屋的议价可达15%左右，而在去年下半年，平均议价空间还在6%至7%左右。

　　“最高的议价空间最高可达15%左右。”记者从天津我爱我家门店了解到，2月份天津市二手房成交2824套，环比上涨90.8%。在刚性需求入市，交易量出现大幅上涨的背后，部分高端房源集中的片区最终成交议价都在10%以上，其中河西梅江片区和南开老城厢片区的议价空间已经从春节前的“5%~10%”增至“10%~13%”。

　　市场尚未反转

　　以价换量已成共识

　　“尽管市场并未反转，但这种势头释放出来的信号值得深思。”胡景晖表示，从近期的市场表现来看，从新房市场到二手房市场的交易量上涨势头不容忽视。节后以来，随着房价继续回落，首套房贷利率恢复至基准利率，消费者的购房意愿已经出现回暖。

　　北京中原市场研究部统计数据显示，截至3月首周，全国40个重点城市中，有9个城市的新房成交环比增加两成，同比去年同期依然下降的城市有18个，其他城市均出现不同程度上涨。主要城市逐步复苏，逐渐回到去年下半年的平均水平。

　　“最近一些地方的传言被视为政策松动，部分购房者担忧政策松动房价再次上涨导致再次踏空，出现了部分之前已经看中房源的客户着急出手的现象。”对此，北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，自去年年初以来，全国多个一二线城市执行限购令已满一年，一些外地购房者缴纳社保或纳税已超过一年，符合购房资格，也为市场增加了新的需求。即便是在外省市人口须提供5年社保或纳税证明、限购政策严厉的北京房地产市场，目前新增的已符合购房条件的刚性需求也开始进入。

　　“在目前情况下，无论新房、二手房，降价求量才是生存之道。”粟日也对记者指出，当前房地产市场调控总体基调没有变化，房地产信贷并未转向宽松，库存压力未见根本好转，开发商的资金链仍将主要依赖于销售回款的改善程度。无论是政策面还是市场面，都不具备反转向上的基本条件。