阴郁的开发商们终于感受到了一丝“喜悦”。

　　“喜悦”来自近期楼市成交有提振的势头。龙湖集团执行董事兼首席市场官秦力洪(微博)感触颇深。上个周末，即周六周日两天，龙湖共计成交10亿元。这是在该公司没有新开盘项目，没有进一步降价的情况下“意外”出现的“窗口期”。

　　近期各地微调消息不断，刚需加快入市，是业内判断楼市成交回升的主要因素。人们关心的是，这意味着市场反转还是昙花一现？

　　被夸大的小阳春

　　在中原地产董事总经理李文杰看来，2月全国楼市成交量迅速放大，“小阳春”超出了人们预期，让很多人对今年楼市的悲观情绪，转成无限乐观期待，“起码喘口气。”

　　中原监测数据显示，上周9个重点城市(北京、上海、广州、深圳、南京、成都、天津、青岛及杭州)的新建住宅成交量合计环比大增近五成。二手房回升势头也较为明显，上周北京、上海、天津的二手住宅成交量环比增幅均在40%以上。中原经理人指数也出现连续5周的上扬，表明持乐观态度的从业者比例逐渐提升。

　　秦力洪总结龙湖全国在售40个左右项目售楼现场的感受是，“看房人逐渐增多，总量增加近一倍，尤其是刚需类楼盘的销售情况，已经回到2010年9月的情景。”秦称，前不久龙湖对全国100个楼盘的调研显示，现场人气景气度在上升。

　　但北京中原三级市场研究总监张大伟认为，市场并没有如开发商所反映如此乐观。预计2月北京新建住宅签约套数在6000套以内，“只能说市场已经走出春节期间的低迷，但依然低于限购后2011年3月至2012年1月，月均7000套的平均水平，难以判断已经出现小阳春。”。

　　21世纪不动产(微博)分析师粟日也不认同回暖的说法。他认为，前两周北京住宅成交量同比1月是有了明显增长，但与去年2月相比却依然有很大的跌幅。将楼市成交量的脆弱回升，只与基数很低的1月相比，就夸张为“回暖”，是对楼市的一种误读。

　　中国指数研究院的数据也显示，上周监测的40个城市中，26个城市楼市周均成交量同比下降，7个城市成交量降幅在50%以上。张大伟甚至担心，是部分开发商或者机构有意营造楼市回暖。

　　地方政府的态度制约后市

　　楼市小阳春的争议，让房价未来的走势变得扑朔迷离。

　　秦力洪将龙湖的“十亿周末”归结为价格合理回归等因素，他认为这是去年四季度第一轮降价后需求持续压抑表现的结果，而去年四季度，降价也未必可以换得销量。

　　中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天表示，市场预期已因近期地方政府频繁的微调而发生了改变。陈认为，楼市调控的第一阶段是中央与开发商之间的博弈，重点是调房价；目前已进入第二阶段博弈，即中央与地方政府的博弈。这一轮的焦点在地方政府。