2012年房价四问

　　山东合富辉煌房地产顾问有限公司市场总监许传明

　　2010年开始的以限购限贷为主要内容的房地产调控,直接导致了2011年下半年以来的全国性楼市熊市。2012年实体经济运行困难不减,货币政策持续收紧,房地产市场发展的整体压力较大。房地产供需双方都对价格回调确认形成共识,但是房价回调的过程、幅度、形式却众说纷纭。

　　一问:

　　以价换量形势之下,

　　价格调整上限是多少?

　　价格是买卖双方博弈的关键问题,对于购买者来讲肯定觉得价格越低越好。但是说到底房地产经营它还是一门生意,从商业本质上来讲赔本的生意没有人做,就是说从全行业来看房地产降价的幅度小于行业公允利润率。当然不排除个别企业的个别项目为了短期资金过桥,会亏本出货,但肯定不会是普遍现象。如果房地产行业长期、大面积亏损,会出现中小开发商的大面积跑路和大量在建工程烂尾。结合当前经济和房地产市场的基本面,出现这种局面的可能性极小。以价换量的价格回调将会以房地产行业普遍公允利润率为最高上限,而不会像部分人士预期的那样大幅度跳水。

　　二问:

　　价格调整到什么时间

　　才是调整到位?

　　楼市的降价和其他行业降价有相似性:都是在财务状况紧张的企业率先降价,然后其他企业和项目跟进。大部分企业跟进以后会有一个新的价格集中的节点——在这个节点之下再降价开发企业将会亏损。这样的一个价格节点将成为新的市场价格供求平衡点。当价格调整到达一个相对比较稳定状态的时候就是本次价格调整到位的时间点。