“合作建房” 对楼市冲击不大
目前,对于合作建房模式,业界讨论众多,大多集中在这种新兴模式自身的意义以及对业界的影响上。
温州大学房地产研究所所长、教授石海均在接受新华社记者采访时表示,“合作建房”对楼市没有多大影响。“合作建房”本质上是一项投资行为,所有运作流程与房地产开发一样,只不过投资者从开发商变成了多名个人或团体,开发者从房产开发商变成代建者,而结果合作建房者即使有可能拿到房子,也是从公开销售渠道购到的,不能保证“谁投资、谁得房、谁领证”。
“因此,‘合作建房’没有多大实质意义,还不能称作是一种模式,但可把它看作是房开公司多样化的一种探索,或是一种推动楼市发展、推动房地产开发的新形式,有借鉴和积极的意义。”石海均说。
中国社科院工业经济研究所主任、经济学教授曹建海在接受新华社记者采访时也表示,“合作建房”是一种个人变相开发房地产的行为;如果投资者最后能获得房子,其购房成本是较低的,能冲击高房价,并使工薪阶层或中等收入者通过自建解决住房,也能缓解政府建设保障房的财政压力。在过程中,既要注意风险防控、建立起公信力,还要用制度防止有集资人趁机投机炒房。
合作建房最大的意义究竟在哪里?真的会对房地产业产生冲击吗?对此,合作建房项目的发起人赵智强认为,合作建房是顺应市场需求诞生的,但对现有房产市场的格局还不会造成大的冲击。
“中国人的传统观念就是居者有其屋,现今的房产市场原先有商品房,之后有经济适用房,但同时有很大一部分人,既买不起商品房,又买不到经济适用房,合作建房满足了他们的需要,是市场细分的需求,就应该是一种进步。”赵智强说。
他强调,合作建房的意义并不仅仅关注“让穷人住上房子”, 参加合作建房的人有工厂工薪族,也有企业高级白领,是大多数人获得相对低价的房产的方式和选择。
“就算最后拿不到房子,最初参与者成为投资者,这笔支出也是稳赚不赔的。”赵智强强调。如果最后仍要按照政策网上销售,会员分配到的房子售出后扣除各种费用,利润归出资人自身。而目前,“理想家苑”地块的价格已经从2006年的几千元飙升到现在的3万元,“从投资的角度来讲,比较附近楼盘的价格,还是划算的,对参与者来说,当初这笔钱能够越滚越大,也充裕了买房的资本。”
尽管如此,有鉴于这样的现状,赵智强在京开展合作建房项目时,会首先向会员声明“最后不一定能拿到房”;而在人员筛选上,也比温州严格不少。“有了温州项目的经验,我们在召集人员时,主要都是面向那些购买首套房的人群,而那些炒房的投资者,我们是坚决拒绝的。”
预计房价比周边便宜四成左右
赵智强宣称,“理想家苑”预计最终房价比周边商品房低40%左右。这个价格是如何得出的?他表示,最大的节省在于房开公司的“退居幕后”,在项目中只负责出面拿地、代工建设,而省去了传统房开项目中的融资成本、销售成本、房开公司利润、公关费用、企业所得税等开支,这几部分加起来,约占一个项目总支出的40%。
据介绍,在“理想家苑”项目中,扮演这一角色的是一家来自瑞安的正元房地产开发有限公司。根据协议,除了在拿地时代表集资者们出面拍下地块,其余时间都作为“代建”单位,所有建房费用均由集资者们自掏腰包,开发商只收取包括地价、建筑成本在内的总造价2%的管理费。
赵智强表示,在现有政策下,合作建房与房产商的合作是无奈、也是必然之举。因为经营性土地不会出售给个人或社会团体,只有房产商出面拿地才合乎法律程序,但如果光靠集资者自己出钱出力组建一个房产公司,代价又太大了,违背了当初“低价建房”的初衷。
而这样的合作,其中又有许多微妙之处。赵智强向记者坦言,最初在温州找房开合作时,自己也曾询问过一些房产“大佬”的意见,而他们对此都表示“不感兴趣”。