或迎房价同比拐点

　　限购持续，楼市调控坚定，使得房价下行的预期更加强烈。国家统计局公布的数据显示，11月70大中城市房价平均环比下降0.19%，价格连续两月环比下降，降幅比上月扩大0.05个百分点。11月全国平均房价环比继续呈现下降趋势，全国房价已进入下行区间。目前已经有49个城市房价环比下降，比上月增加15个，降价范围加速扩张。

　　张月认为，11月全国房地产投资额环比下降2.4%，全国房地产开发景气指数28个月来首次落入不景气区间，调控对房企的影响由表及里，越发深入。“当前房价虽然出现价格环比下降的拐点，同比仍处于上涨状态，若保持当前房价下行的速度，预计明年3月份左右将会出现价格同比下降的实质性下调阶段。随着明年调控的不放松，仅从价格泡沫压缩方面来看，房价就存在15%-20%左右的下降空间。”张月表示。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，2012年上半年楼市将继续低迷，下半年趋于企稳。一、二线城市新建商品住宅成交量将出现15%左右的下跌，全国新建商品住宅销售均价涨幅同样继续回落，估计二季度将出现负增长，全年均价出现5%左右的下跌。

　　与此同时，买房人的购房意愿也在走低。2011年第4季度，由中国人民银行在全国50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查显示，72.9%的居民认为房价“过高，难以接受”，较上季下降2.8个百分点。未来3个月内有购房意愿的居民占13.9%，比上季小幅下降0.3个百分点。接近监测以来的最低点(13.2%，2008年第3季度)。这一结果表明，目前房地产市场观望气氛浓厚，房地产调控成效凸显。

　　“从调控的本意来看，还是希望通过结构性调整，将那些在前几年房地产开发热潮中，盲目入市的投机性开发商和抱着投机目的的炒房人洗出局，使房地产回归其合理价值。”中原地产(天津)投资顾问部分析师孙宇对新金融记者表示。

　　陈国强提醒买房人，虽然房价下行不可避免，不过崩盘式下跌出现的可能性较小。“部分城市的房地产项目已经出现了实质性的降价，回调幅度已经达到20%-30%，这些项目继续大幅下降的空间已经很小。应该是之前还在苦撑的更多项目会加入降价行列，有自住刚性需求的买房人，应该是更积极观察的心态，而不仅仅是消极的观望。”

　　楼市博弈升级

　　除了房价预期继续下行，2012年楼市的另一大看点就是中央与地方在楼市调控中的博弈还将继续。即使已经延续的限购政策上，也体现了这种博弈。46个城市中有29个城市执行局部限购，各地“限外”措施松紧不一，如长沙、西宁、呼和浩特等市均对相邻城市或省内人士不设“限购”，石家庄、长春等市则由于购房落户条件相对宽松，使得“限购”中的“限外”在执行时大打折扣。

　　由于限购对楼市成交影响明显，今年也出现一些地方政府试图放松的情况。10月11日，佛山曾戏剧性上演了“限购”松绑的紧急叫停事件，加上此前大连、海南曾传言将放松限购，随即又被紧急辟谣的情况，充分显示出地方政府对中央政策底线的试探倾向。而土地出让金的减少和楼市低迷带来的税收减少，使得地方政府的财政压力加大，也将进一步加大明年楼市博弈的力度。

　　“不过也应看到，严厉的限购、限贷、限价政策，在打击投资和投机性需求的同时，也不可避免地伤害了部分刚需。如何在当中取得平衡，将在明年考验政策层面的智慧。”孙宇对新金融记者表示。

　　值得一提的是，根据中央经济工作会议精神，2012年将推进房产税试点改革，房产税试点城市范围有望扩大。房产税是否会代替限购成为楼市长期调控的手段，成为关注的焦点。

　　中原地产在其2011年年刊中表示，对房地产行业全面刹车将是不理性的，然而“大踩油门”也将是疯狂的。目前市场的诸多限制性条件已决定了未来房地产将告别爆发式增长的时代，合理的“油离配合”，即在既有的政策框架中作灵活调整是必须的。

　　某研究院则指出，在2012年甚至更长的时间内，房地产业仍将面临较为严厉的调控政策，短期内市场需求和价格波动幅度加大，行业风险上升。从更广的视角来看，经济转型、增速放缓、结构调整、货币投放变慢已成为中国经济中长期发展走势的普遍共识。有鉴于此，现在正是政府、开发企业、银行等相关各方思考中长期变革及应对策略的时机。