市场仍未到达整体下行阶段

　　市场降价的概念已经确定，那么现实中，二手房价格降了没降？“整体市场价格没降。据我了解到的资料，目前，降价现象仍未脱离个案范畴。”德佑地产研究主任陆骑麟说。而从多家房产中介门店经理透露的信息来看，目前降价现象的范围以及幅度也均未达到业内规定的降价临界点。

　　德佑地产中远店经理王兢表示，近期，区域内主动调低挂牌价的房东非常少，远没有达到30%的占比。在降价成交的个案中，降价幅度也多在10%以内。有些小区内因为近一年来都没有成交一套房源，价格变动没有比对参照物。

　　上海中原闸北区闸北公园板块区域经理宁泽青则透露，板块内自住客比较多，板块轨道交通以及其他配套完善，因此需求非常旺盛而房源数量不多。目前，板块内60%的房东心态是“卖不卖无所谓”，丝毫不肯降价，部分房源挂牌价格甚至比市场成交均价略高。20%的房东诚意出售房源，但卖房急切度较弱，因此降价幅度微乎其微。剩余的20%房东属于急售型，大多是存在置换购房需求的业主。他们对于价格的心理预期较前期普遍下跌了5%，但绝大多数都以议价空间来体现，透露口风给经纪人“价格好商量”，直接调低挂牌价的房东非常少。“有些户型需求多而挂牌量少，也会出现挂牌价格高于市场价的现象。比如我们所在板块内改善型置业者居多，因此附近小区的大三房比较抢手。这类房源的挂牌价格就比区域均价高出10%左右。”宁泽青补充道。

　　合富置业区域经理陆新美则透露，就其门店接触的业主来看，50%的房东心态有所松动，但直接调低挂牌价者几乎没有。同时，近期成交个案均价较7、8月份降幅最多不超过2%。“目前，愿意降价成交的二手房业主不超过10%，平均降价幅度也在10%左右。”上海中原宋会雍说。

　　大幅降价房源不一定能成交

　　二手房整体市场降价可能性不大

　　既然整体市场价格变化不大，是否目前大幅降价的房源性价比就能得以凸显，进而迅速成交呢？从多个区域中介门店透露情况来看，降价幅度很难和成交速度“画等号”。

　　汉宇地产肇嘉浜分行经理夏子莲表示，有些业主急用资金，需要在一定时间节点内成交，大多要求购房者一次性付款，无疑缩小了潜在买家的范围，因此成交难度很大。另外，有些房源议价空间可以高达15%甚至20%，听起来颇为诱人，但房源使用方面的利用率相对不高，成交的速度也比较慢。比如有的房子是一房一厅结构，只有一间卧室，适合2口之家，但其户型面积却有50平方米以上，总价不低。因此这类房子就不如小面积的一室户，或者紧凑的两房一厅受欢迎。“目前的购房者选房不只看价格，更看房源的品质。他们都想趁目前成交量较低时淘一淘优质的户型。有些房源如果有瑕疵，比如朝向西，卫生间为暗窗等，即便房东大幅降价，也未必能成交。”上海中原西站分行经理张光堂表示。

　　对于未来二手房整体市场是否将进入普降阶段，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，按照业内对于二手房市场降价的定义，未来出现整体市场降价的可能性不大。上海中原闸北区闸北公园板块区域经理宁泽青也表示，未来区域内降价幅度有可能会继续放大，但不会超过10%。“现在购房贷款政策仍然很严格，利率水平较高，目前换房成本太高了。因此未来急售房源的置换型房东数量也不会越来越多。”