二手房交易到目前为止这一波降价幅度究竟如何？基于二手房业主定价的主观性，怎样来定义二手房整体市场的价格下行？

　　近2个月来，受一手房促销大战影响，二手房业主心态松动。市场不乏大幅降价成交案例，有关“二手房市场整体降价”的猜想也悄悄增多。为此，本周《新闻晨报-地产周刊》请多位业内人士对此市场关注的话题进行了热议。结果他们的观点较为一致：判断二手房是否降价要衡量成交价格和挂牌价格的变化，议价空间的放大不作为降价评估指标。此外，降价成交的个案也不能代表整体市场价格下行。目前降价的二手房数量仍属个案范畴，整体市场价格依旧很平稳。

　　“二手房市场降价”概念：

　　30%以上房源降价+直接降价幅度超10%

　　“二手房终于降价啦！我们小区内一套房子降价30万元成交。”

　　“二手房价格根本没降！我们小区内这个月成交一套房子，均价比上半年成交的那套还涨了500元/平方米。”

　　近期，不管是在各大网站论坛，还是在街头巷尾，都不难看到、听到关于“二手房是否降价”的争论。持“降”和“没降”观点的两派都能举出身边的交易实例支撑自己的说法。那么，对于二手房降价与否，业内是如何判定的？

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，单一降价成交的个案不能说明整体市场走势。“和一手房统一定价不同，二手房业主定价主观性强，因其个人出售迫切度的不同，对于价格的预期也不相同。即便是在2009年楼市非常火爆的时期，仍会出现某套房源成交价格低于市场平均水平，或者某位业主大幅降价卖房的现象。因此，要判定二手房整体市场价格是否下行，降价房源至少要达到30%。”

　　此外，对于房源本身“降价”的概念，业内的认定也更严格。宋会雍表示：“我们所说的‘降价’是要看挂牌价格的变化和成交价格的变化。比如某套房源的成交价格，和2个月前同小区内同类房源均价相比降低了，或者说业主自己主动到门店，把本来就处于合理范围的挂牌价格调低，那我们就认为，这些房源是降价了。有些房源挂牌价格没有变，只是业主给出议价空间有所增大。但因没有达成交易，没有前期交易价格作对比，我们也不能因为业主态度的松动而认定为房源降价了。”

　　有的房源总价400万元，比小区前期成交的一套房源价格低了1万元，这叫不叫降价？同策咨询研究中心总监张宏伟表示否定。他认为，每一套二手房源都有其自身的特点，哪怕是位于同一小区、同样的户型结构，也会存在装修风格的差异，因此价格上没有统一的标准。“我认为，短期内，二手房交易价格在3%以下的幅度变化，都不能看作是市场整体价格的下行。所谓房价拐点，必须是宏观市场成交均价下跌10%以上，并且不是因为成交结构变化所引起的下跌。把同一小区内小户型成交均价和大户型成交均价相比也是不对的。”