房主能否出售或者抵押

　　刘先生在市区快阁苑小区有套房子，面积有140平方米，目前出租给别人居住。这段时间，刘先生看中了城西某楼盘一套期房，该楼盘一次性付款能享受9折优惠，于是他准备将那套出租的房子卖掉，这样就能凑足房款。不过，这套房子的租期还有一年多。“我可以出售或者抵押这套房子吗？”刘先生问。

　　点评：即使在房产出租期间,房屋所有权人仍然可以将房产出售和抵押。房产出售以后，如果原租赁合同中没有列明该房产出售时租赁合同即中止的约定条款，则新的产权人就成为新的出租人，租赁合同延续有效期限。但是，要出售出租房产必须提前三个月通知承租人，让承租人有一定的考虑时间和联系搬迁的时间，否则要承担违约责任。同时，承租人有优先购买权。

　　买来的二手房

　　原来早已被法院查封

　　今年3月份，林先生花100多万元购买了一套二手房，且双方签订买卖合同。按照合同约定，林先生先支付50万元房款，待落实好贷款银行后，再办理过户手续。然而，在申请房贷时，林先生发现这套房子因债务纠纷被法院查封，因此无法办理贷款手续。事后，林先生要求解除买卖合同，并要求房主退还已付的房款，要求中介归还中介费，但被双双拒绝。

　　点评：根据《城市房地产管理法》规定，司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。卖方将已被法院查封的房屋转让给林先生，该买卖行为无效，因此应返还已付的款项，并赔偿其经济损失。中介机构在介绍房屋买卖的过程中，未尽到相应的审查义务，应退还中介费。