银行做房贷压力测试本不是新鲜事，但官方口径表示的测试结果一次比一次乐观，让这一老话题再度成了业界关注的焦点。

　　上周五，在银监会前主席刘明康表示房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能收回，但本金没有问题之后，不少银行业、获贷企业和房地产业的业内人士告诉《第一财经（微博)日报》记者，银行压力测试是否完全真实可靠，各银行在房地产贷款中的“隐形”招数是否都被纳入“法眼”监控，都会对最终的结果产生重大影响。

　　那么房贷是如何“隐形”的？“隐形”的房贷能否逃过压力测试的“法眼”？相关行业人士对房价下跌50%的切身感受如何？

　　改头换面的房贷

　　刘明康上周五表示，目前我国房地产的银行贷款在10万亿人民币以上。根据《2011年三季度金融机构贷款投向统计报告》，截至三季度末，这一房地产贷款余额数字为10.46万亿元。

　　有银行业业内人士指出，在考量房价下跌对银行的影响时，除了以上的10.46万亿，还有其他的“涉房”类贷款，即用各种非房贷名义贷出、通过各种渠道周转、最后流向了房地产市场的贷款，以及那些初始就以房地产为抵押物的贷款，而后者数目往往超过前者。该人士表示，名义上的和实际上的“涉房”贷款总额，“保守估计也有20万亿”。

　　那么，这些名义上非房地产贷款的房贷，是怎么穿上“马甲”改头换面的呢？业内人士的表述或许会提供一些线索。

　　“前些年投资房地产比做钢贸生意赚得快多了，我们问银行借了钱就去投土地、商铺、办公楼、整层物业、别墅。”上海某大型钢市一钢贸企业总经理陈先生告诉本报记者，他们找银行融资的名义都是“生产经营项目”，但用虚假贸易流水等“一条龙”招数，最后把钱用去炒地炒楼。

　　陈先生对于钢贸企业当年的融资能力很得意，“我们做大宗商品的，可以提供抵押物，有质押担保、有互保、有联保还有市场担保，加上资金流又大，银行抢着借钱给我们。”

　　至于这“一条龙”招数怎么走，陈先生举了个例子。“我看中了1000万的商铺项目，就先问同业借个1000万，购买商铺。然后把买下的商铺抵押给银行，称贷款用于进货，其实收了账就去还掉借的钱，等于问银行借钱炒商铺。”

　　对于陈先生的做法，交通银行一位客户经理表示质疑，他表示根据他所在的银行贯彻的“三个办法一个指引”的贷后“受托支付”流程，银行贷款将必须打给陈先生进货的公司，而非陈先生本公司。

　　另一家股份制银行信贷业务负责人告诉本报，对于“受托支付”，银行的贷后监控只能控制资金的第一笔划归流向。也就是说，只要陈先生找个“朋友公司”，走流程并不难。据该负责人透露，2008年金融危机过后，在货币刺激政策大环境下，银行青睐有抵押的贷款客户，并且可以根据抵押物的评估值，给予80%~120%的贷款额度，最高甚至可达150%。

　　除了上述购置房产时的改头换面，对于已购物业的升值，市场上还流行两种从银行套现再投资的方式：“转按揭”和“过桥”。