房地产业全解析——真摔OR假摔？

　　记者：北京等地的房价只要稍有风吹草动，拐点论就甚嚣尘上，您怎么看待目前整个的房地产市场？

　　潘石屹：截至目前，北京、上海的住宅投资回报率仅仅为2%，商业地产的投资回报率在4%至5%，住宅的回报率太低了。就从资金回报率来说，房价还没有降到位。

　　而且，住宅价格应该降，今年不降，两、三年以后还得降。因为保障房的影响是巨大的。未来五年政府要建设3600万套保障性住房，如果按一个房子里住4个人算，那就是1.5亿人，总共的城市人口才6亿人，保障房的潜在影响可见一斑。

　　记者：眼下又不得不再次提起您的“百日剧变”论（2008年时，潘石屹在看到上市公司财务报表后预测，房地产业要“百日剧变”，不过当时，在政府推出救市政策之下，这个预言成了业内的“笑话”）。目前市场状况可谓惨淡，您觉得“百日剧变”还有戏吗？

　　潘石屹：不太可能了，没有续集了。

　　现在，经济链条中最薄弱的环节首推中小型企业，出口形势不乐观，劳动力成本又不断攀升，再加上银行的利率一提再提，中小型企业的生存比较困难；其次的薄弱环节就是地方政府了，第三位才轮得到开发商。

　　其实，从上半年财务报表来看，开发商的资金链很少出现像2008年时绷得那么紧的情况，负债率也没那么高。

　　开发商还穿着棉衣呢，地方政府却穿单衣服，所以不会“百日剧变”。

　　记者：有人认为，房地产调控已经到底了，您同意这种判断吗？

　　潘石屹：我觉得可能还会更严厉。未来两年，尤其是大城市的住宅市场，调控只会更严格。

　　前一段时间，好几个开发商给我打电话，都言之凿凿地说“限购政策要取消了”，结果没过多久，北京市有关领导给我们开会明确，北京不会取消限购。

　　我感觉限购政策在两三年内是不会取消的，否则房价报复性反弹就很难压住了。

　　记者：大家都觉得您的项目卖得贵，您担不担心降价？

　　潘石屹：我们一向严守的原则是，不能与周围租金的价格差距太大，任何一个项目的投资回报率绝对不能低于4%，这要比住宅回报率高出1倍。