兵器3：一二手联动扩大客户表率

　　“X小姐，现在我们代理了某楼盘的一手公寓项目，您是否有兴趣了解一下”。日前，记者及身边朋友频频接到二手房地产中介推售一手楼盘的电话。据悉，由于目前楼市观望气氛凝重，开发商利用二手中介联动以拓展客户范围。

　　据悉，满堂红一二手联动的新塘某楼盘最新一期项目于8月9日至9月30日代理发售，代理短短一周内已成交了逾百套单位。而且，满堂红特别在周六、周日设置专场看房团，免费大巴从天河、黄埔、番禺等不同起始地接送客户，并有资深经纪现场提供入市指导与建议。此外，满堂红还一二手联动项目花都某楼盘，并于8月23日至10月23日独家代理发售。

　　合富置业市场部首席分析师龙斌认为，目前楼市总体平淡，开发商理应积极营销。而二手房地产中介拥有庞大的客户资源，加上一手开发商的适当优惠，楼盘成交的可能性加大。无论对于开发商还是中介来说，1+1的效果可以大于2。

　　兵器4：推出员工内部认购

　　今年7月和8月，某地产集团在旗下所有开发项目推出针对内部员工“7折购房”的内部认购活动，同时，还以VIP认筹、诚意登记等形式向公众购房者进行内部认筹，在项目开盘前收取数额不等的现金。

　　不过，该集团发布声明表示，公司每3年进行一次员工保障性购房，作为构建以人为本的企业文化的重要方式。2011年员工保障性购房计划目前已经结束，下一次员工保障性购房计划将在2014年实行。

　　声明称，符合条件的员工仅限购买1套全国在售楼盘的住宅，在执行现有销售文件价格、优惠折扣及员工付款折扣基础上，再额外享受7折优惠。付款方式为一次性付款、按揭付款和员工分期付款。

　　亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为，采取内部认购方式，主要目的是快速回收资金和蓄积资金“过冬”。一方面是受到目前房地产调控下，货币政策和融资收紧及负债率等高价拿地，甚至高库存积压开发商大量的流动资金，资金链有破裂的危险;另一方面，是大量拿地和在建工程已令开发商资金链吃紧，而持续缩紧的外部融资环境则令这种状况雪上加霜。因此，通过VIP登记、诚意登记、指标费等内部认筹方式，向公众购房者收取数额不等的诚意金，为公司后续开发曲线募资。

　　据透露，内部认购是住建部《商品房销售管理办法》明令禁止的行为。未取得《商品房预售许可证》，开发商收取认筹金、内部认购金、诚意金、排号费、指标费等行为都是违规的。

　　记者观察

　　当心促销加长观望周期

　　黄金月期间，面临政策以及供应量的压力，不少开发商都选择了适度让利的促销手法。在近期的广告当中我们也欣喜地看到“9折”、“买房送十年管理费”等各种降价方式。那么，光靠优惠和活动营销真的能成为开发商的救命稻草，并改变当下的低迷楼市吗?

　　笔者有同事最近看中了番禺某大型楼盘的新组团，1.2万元/平方米的价格让她心动不已，因为比起去年年底的价格还要便宜，而且组团位置更有优势。就在其犹豫要不要下定的时候，同事突然问道，价格还会降吗?看来买家的心态永远都是，价格降了100，还指望降200。

　　面对如此冷淡的楼市，梦想着凭借优惠折扣是绝对唤不醒沉睡市场的，更不可能完全改变观望的成风状态。笔者认为，有时候的折扣、优惠会让观望的人群更加观望，他们觉得他们看到了胜利的曙光，觉得楼市正在朝着他们预期的方向发展，降价是必然趋势，开发商已经挺不住了，只要他们在坚持一段时间，就会买到理想价位的房子。因此，这种优惠打折行为不但不能激活市场，反而会潜移默化的加长买家观望的周期。