叶楚华按：最近的家具事务忙累了。博客更新频率很低。对不住各位。虽然家具实体专卖店经营了很多年，但是把它移植到网上，开淘宝网店，繁琐程度出人意料。各种各样的问题，层出不穷。各位有高手望多多指点：达芬奇事件、联邦家具以密度板充实木、红星美凯龙买山寨产品等一系列事件之后，人们发现再好的商场、再好的家具品牌，也不靠谱，既然都不靠谱，还不如在网上购买试试运气。我的网店，还是靠谱的，全部如实描述。

　　忙中抽空看余治国的《世界金融五百年》一书，分为上下册，很难得的史料和分析，之前没看过这么好的史料集合。遂于作者余治国做了很多交流，本文基本为我和他交流的对话整理。中国楼市崩盘是迟早的问题，庞氏骗局没有不破的道理。你可以骂牛刀说了十年崩盘都没应验，但是你改变不了这个结局。我们的观点是，中国楼市即将崩盘。至于你们信不信，我们反正信了。

　　利令智昏不是一句空话。人们在牵涉到自身利益之事上，往往会头脑发昏，失误连连。在房地产市场上亦然。与房地产有“一荣俱荣、一损俱损”关系的——炒房投机者、投资者、部分地方政府官僚、郊区征地获得数套房产的菜农——这些利益相关群体，在他们来看，房地产价格永远上涨，不会崩盘暴跌。

　　甚至有些城市土著居然采用将鸡蛋放在一个篮子中的极为愚蠢的投资策略——用一套或数套房产的租金现金流来还另一套或数套其他房产的银行贷款。如果房产价格大降，可想而知，他们会有什么样的结局。蒙上眼睛，捂上耳朵，每天都念经“房价永远上涨”的种种行为也算是有情可原了。

　　这种种思想与行为的背后无非是：房地产市场永远繁荣，房地产是比纸币、股票更为实在的实物资产。但事实却是残酷的。《世界金融五百年》一书指出：“劳动可以分为生产性劳动与非生产性劳动。生产性劳动通过扩大生产来创造价值；而非生产性劳动不创造任何价值，只是分配或浪费财富而已……实体经济的劳动基本都属于生产性劳动，金融业（FIRE，finance，insurance and real estate，即金融、保险和房地产）的劳动大多属于非生产型劳动。”（《世界金融五百年》下册第171页）房地产行业是一个极为特殊的产业，它既具有生产性特征，也具有非生产性特征。

　　兼具双重特点的房地产业中只有建造房屋的建筑业才属于生产性的实体经济，其他部门尤其是二手房市场与房产证券市场（如美国的房产抵押证券）具有极强的虚拟性与非生产性。简单地讲，我们只能将建筑公司（不是房地产公司）看成房地产业唯一的实体经济部门。因为只有作为施工单位的建筑公司才是真正的生产单位。而房地产公司仅是一个掮客与投资者而已，它和实体经济的厂矿企业具有本质的区别。

　　一般来说，在具有生产性的实体经济中，其产品与服务的价格取决于成本。换而言之，其价格的涨跌始终无法脱离生产成本的变化。然而，在非生产型的虚拟经济中，价格与成本几乎没有多大关系。可笑的是，很多人包括一些学者，竟然采用分析实体经济产品与服务价格的生产成本与供需平衡的方法来分析房地产市场的价格走势。

　　我们完全可以将房地产当成与金融资本相近似的虚拟资产。包括纸币在内的现金、股票、债券、期权、期货、房地产，甚至专利等无形资产都是虚拟资产。各种虚拟资产与纸币并无本质的差别，都是一种债务。它们之间的区别无非有两点：第一，流动性的高低不同，纸币的流动性最强，房地产的流动性最弱，因为纸币可以购买到一切，包括人的身体，而要将房地产脱手则颇费波折；第二，虚拟性的强弱不同，纸币的虚拟性最强，房地产毕竟存在实物，虚拟性相对较弱。

　　除现金外，包括房地产在内的各种虚拟资产的价格与生产成本毫无关系，而主要由未来现金流的贴现值决定。假设一间商用门面房，未来每年租金稳定保持在10万，利率每年不变都保持在10%，它的实际价值则为100万。但是，这仅是一个理想的、确定的例子。在实际中，根本就不存在这样的情况。未来总是不确定的，命运并不总能掌握在自己的手上。因此，除真实的钢筋混凝土的实物价值外（严格地讲，钢筋混凝土也不一定就有价值，西北某石油小城因资源枯竭、人口外流等原因导致房产价格每平方仅值几百甚至几十元，如果考虑到绝大部分房产所用的钢材都是小钢厂生产的那种质量低劣的产品，实物价值还得大打折扣），房地产价值本身就是一个空中楼阁。投资房地产永远可以保值增值的观点无异于痴人说梦。

　　任何观点都有它存在的社会政治与经济基础。房产价格永远上涨的观点也不例外。自上世纪末本世纪初以来，为了解决社会消费不振的问题，国家在产业政策上大力推进教育、房地产、医疗的市场化过程，在货币政策上配合以低利率甚至负利率政策，货币供给量大增，信贷扩张的程度为四九年以来的建国之最。