后市>> 房价实质性下行仍是未来时

    7月份全国70个大中城市房价报告显示， 70个城市中有39个城市新建商品住宅环比价格上涨。而同比价格下降的城市只有1个。来自易居中国的分析显示，与2010年全年相比，7月份一线、二线、三线城市均上涨4%以上。

    温州出现了抛货潮，富力地产董事长李思廉也在中报发布会上表示，富力公司在价格上已下调10%，预计下半年还将作出调整。但实质性的降价仍是未来时。

    何种情况下，开发商才会选择降价呢？“就是到了贷款贷不到和销售连续半年大量下降，资本金从现在的20%上调至35%，或者是爆发金融风暴的时候。要不，开发商不会降价。”谢逸枫表示。

    来自CREIS和国家统计局的数据显示：2011年1-5月，开发企业的自筹资金比重再次上升到39%，达到历史最高，已经和2008年金融危机时持平。一季度开发贷款额度仅为0.17万亿元，同比降48%。

    股权融资同样受挫。德意志银行亚洲区投资银行部主席蔡洪平表示，今年上半年没有一家房地产公司在香港上市，实属罕见。从渠道里获悉，将近有14-18家公司准备上市，但没有一家成行，相反有一家公司，复地还退市了。

    另外，中国指数研究院的报告显示，外资所占比重一直不高，近年来稳定在1%左右。

    截至目前，沪深两市已有98家上市房企发布中报。“万保招金”这四大龙头企业业绩增幅也多数表现不佳。万科今年中报净利润仅增长5.88%，而金地集团更是下滑了61.05%。

    截至今年6月30日，上市房企债务总额达10102.7亿元，同比增43%，远高于业绩增幅。“万保招金”合计负债4541.15亿元，而去年同期的负债仅为2779.45亿元。这也意味着，四大龙头房企今年中期的负债总额增幅达63.38%。

    同时，98家公司的平均资产负债率为62%，有60家资产负债率有不同程度的上升，负债率超过70%的也达到40家。四大龙头企业的资产负债率也都维持高位，其中保利地产达到81.09%，万科为77.85%。