中介甲在法庭上指出，《看房书》记载了如下条款：经我公司介绍上述房产后，委托人无论通过何种途径与业主成交，或介绍他人与业主成交，均视为我公司介绍，支付中介佣金。

　　但是，近日，思明区法院判决认为，该《看房书》规定的是格式条款，应认定为无效。所以，结果还是中介输掉了官司。

　　法官点评：

　　法官认为，中介甲在《看房书》规定客户经过其介绍看过房产后，客户无论通过何种途径与卖方成交，或介绍他人与卖方成交，均视为中介甲介绍成交，应支付相应中介佣金，该条款属于格式条款。

　　该格式条款虽非完全免除其提供中介服务的义务，但在客观上将其居间行为与是否促成合同的最终成立相剥离，由于“提供格式条款的乙方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”，因此这一霸王条款无效。

　　案例3 先退诚意金再与房东成交

　　签完购房意向书后22天，中介仍未能促成交易，只得将诚意金退还。不料购房者李女士私下找到房东，签订了房产买卖合同，成功逃掉中介费。

　　2010年4月27日，李女士在中介带领下，看中了内厝沃一套房产并决定购买，与中介签订了《购买意向书》并支付了5000元诚意保证金，约定中介在7天内为李女士谈妥以9615元/㎡的价格买到该房屋，否则应全额退还保证金。

　　三个星期过后，中介却仍未谈成，只得将诚意金退还。不料后来，中介欲介绍他人看房时却发现，李女士与房东的委托代理人，于当年6月12日签订了房产买卖合同，并办理了产权登记手续。索要中介费无果后，中介便诉诸法律。

　　近日，法院判决认为，中介未最终促成交易，因此不能要求支付中介费。

　　法官点评：

　　法官认为，中介在《购买意向书》的委托洽谈期限内，未能谈妥价格、促成双方签订正式买卖合同。后来中介退还李女士诚意保证金，即表明中介以其实际行为表示无法达到被告的出价要求。

　　既然原告并未最终促成房屋买卖合同成立，其要求购房者支付中介费就缺乏事实和法律依据，因此法院不予支持。

　　法官说法

　　《看房书》条款不合情理，无效

　　思明区法院法官林鸿：当前中介纠纷高发的态势，一方面反映了房产中介行业欠缺规范，另一方面也是社会诚信缺失的一个表现。建议房产交易各方提高证据意识，对重要的约定和承诺都形成书面材料并纳入中介合同。

而判断房产中介是否有权要求中介费，关键在于该中介是否成功促成买卖双方签订房产买卖协议。从实际情况来看，中介首先应取得原房屋产权人的售房委托，其次应帮助买卖双方签订《房产买卖协议》并约定中介条款。

　　需要指出的是，在《看房书》中，“看房者在经房产中介介绍上述房产后，无论通过何种途径与卖方成交，或介绍他人与卖方成交，均视为原告介绍成交，应按佣金的约定支付中介佣金，并赔偿原告所支付的调查取证费用及律师费等”的约定属于房产中介单方制作的格式条款。

　　该条款虽非完全免除其提供中介服务的义务，但在客观上将其居间行为与是否促成合同的最终成立相剥离，即只要客户经由其介绍实地看了一次房后，客户与房主的一切交易行为均视为其居间的结果，就需要向其支付中介费，这显然不合情理，根据合同法应认定为无效条款。