一方面是增加政府的公共投资，解决水、暖、气、电、路等城市化的硬件，和教育、医疗、文化、社保等软件。

　　另一方面是增加房地产开发投资，增加土地供应和房屋供应。在一手压制投机的同时，一手还是要增加投资、增加供给。

　　在中国如此宏大的城市化背景下，单靠土地财政增加公共投资和靠房地产企业的私人投资，是远远不够的。必须动员社会的资金参与中国城市化的投资。

　　在解决投资短缺的同时，也使社会资金分享中国城市化和房地产发展的红利。目前中国城乡居民存款40多万亿，动员其中一部分参与城市化和房地产投资，正是房地产投资基金要从事的行业。

　　我们认为房地产投资基金的发展，对于缓解城市化公私投资的短缺，造成供略过于求的市场平衡，能够形成三赢的局面：社会资金分享了城市化和房地产红利，平抑过快上涨的房价，促进房地产业结构调整和平稳健康发展。从这个意义上说，房地产投资基金不仅大有可为，而且利国利民利商。

　　观点地产新媒体：从您的实践看，社会资金愿意投入到城市化和房地产开发方面来吗？开发商愿意接受房价受到平抑的局面吗？

　　张民耕：从我的经验看，社会资金是愿意投入的。在目前调控形势下，社会资金从炒房炒地转向了房地产投资基金，是一种积极的态势，对社会资金来说，实现了小资金也可以参与房地产开发，从源头分享房地产的红利，降低了炒房炒地中击鼓传花最后一棒的风险。何乐而不为呢？

　　对于开发商而言，中国房地产市场发展中的一个规律，叫做“发展商的资本金按照算术级数增长，土地价格按照几何级数增长”。

　　结果是开发商老是很差钱。在房地产发展的顺境时，开发商可以靠滚动发展，用多个项目之间的资金腾挪，来解决资本金不足的问题。

　　在调控形势下，金融机构不但收紧了贷款，而且加强了对于贷款使用的控制。

　　开发商在大叫“资本金借不来”的同时，在慢慢改变自己发展的模式，即由“香港模式”转向“美国模式”。

　　所谓“香港模式”是指以往中国开发商普遍实现的“投资自己全资，操作自己全来，利润自己全得，风险自己全担”的全能开发商模式。其在资金上的特点就是只有债权融资，没有股权融资；只有独得，没有分享。

　　在美国模式里，房地产开发行业实现了行业细分，投资、开发、销售、物管、经营环节实现了细分。在美国模式里，开发商的资本金是可以“借得来的”。开发商可以从投资商股权融资，后者干脆合作开发，直至开发商只管开发，由投资商来投资。行业的细分是行业成熟的路径，行业细分也有利于做大做强。

　　由于房地产投资基金的出现，中国房地产行业细分，至少出现开发商与投资商的细分，是既成事实了。