《21世纪》：住建部近期表示年底前不会取消限购令，国务院也表态可能对二、三线城市实行限购。您如何判断未来房地产投资的发展趋势？

　　陆磊：现在看来，房地产调控没有达到预期效果，公众对于房价和房地产业前景的预期并未发生逆转。2007年9月开始的上一轮调控，效果是显著的，人们预期到房价下跌，甚至出现开发商降价引起老业主不满的事例；但本轮调控以来，房价并无明显回落。

　　从房地产投资来看，今年上半年投资增幅依然偏高，房地产仍是中国的支柱性行业，房地产投资拉动了整个投资的增长，进而实现了经济增长。但经济增长对于房地产投资的依赖，这种结构畸形不但没有缓解，反而更加严重，所以，调控还将持续。前期的调控使得投资转战二三线城市，限购令向二三线城市延伸，是对投机投资性需求的新一轮“围剿”。

　　连平：目前一线城市房价总体呈“滞涨”状态，但二三线城市还在继续上涨，有的城市涨幅较大，投机苗头出现，泡沫增速较快，削弱本轮调控效果，这是限购令扩大的背景之一。

　　目前一大批大中型房地产企业已从一线城市转战二三线城市。它们在一线城市赚取了可观利润，一线城市限购之后销售低迷，而二三线城市房价偏低，需求较为旺盛，它们在二三线城市取得较好业绩、资金回笼后，在一线城市的楼盘就不必降价促销。

　　若限购令扩大到二三线城市，尤其那些涨幅过大、投机需求和泡沫上升较快的城市，那么它们的资金回笼就会有一定困难，促使一线城市房价一定程度的回落。这表明了政府调控房地产市场的决心，有助于巩固并扩大本轮楼市调控已取得的成果。

　　聂梅生：二三线城市是否实行限购尚无定论。可以肯定，一线城市的限购效果是明显的，若二三线城市房价上涨势头得不到控制，出台限购令就是必要的。但7月份数据显示，二三线城市的房价并没有出现急剧上涨的势头，资金也没有大量流向二三线城市，根据研究院发布的数据(《2011年7月中国房地产系统百城价格指数》)，7月中国100个主要城市住宅价格较6月上升0.21%，涨幅创过去11个月以来最低。在这个前提下还有必要限购吗？限购不是目的，关键要看二三线城市房地产投资和房价是否大幅上升，若二者都是平稳的，就没有限购的必要。

　　根据7月份的月度数据，房价环比增幅继续下降或出现负增长是可预见到的，到最后，年初和年尾相比，如果不涨不跌是最理想的，也是可能性较大的。环比涨跌幅小于0.5%代表一个信号，也是大家的目标值。当然，如果控制不住，大幅下跌也不无可能，2008年就是如此，当时是由于金融风暴，使整个经济陷入了恐慌。当前美国的状况也不好，倘若国债问题处理不好，出现类似于华尔街那样的恐慌，隐患也是存在的。

　　但按照客观规律，若没有特殊情况，经济不会出现突然大幅下滑。在房价涨幅收窄甚至局部地区出现回调的情况下，我看不到调控政策继续加压的必要性。因此，当前的外因和内因我们都需注意，尤其是内因，要审慎，调控要适度灵活，不能一味加压，也不能轻易放松，要更多地观察市场反应。