洪小佳：我觉得商业运营能力、策划设计能力和可靠的现金流运作模式是做好商业地产必备的根本、前提和保证。

　　首先，商业地产的最终收益来自于运营产生的现金流，因此运营能力是做好项目的根本；

　　其次，商业项目前期的商业资源整合，产品业态定位，以及空间规划设计对与错、好与坏可以决定项目运营的成败，策划设计能力是做好项目的前提；

　　再次，商业地产需要大量持有商业物业，项目运营初期，可能无法实现净现金流的平衡。如果没有一个平衡项目现金流的操作模式，不仅项目开发难以为继，持有已开发物业都会成为难题。

　　因此，可靠的现金流运作模式是做好商业地产的保证。尤其在国家金融政策调整的情况下，更应该高度重视。

　　美佳华已经基本具备了上述的必要条件，在商业地产投资、开发和运营各方面都有一定的经验积累，有一个能够完成商业地产运作全过程的成熟管理团队，因此具备一定的优势。

　　观点地产新媒体：去年到现在，许多的房企都开始做商业地产，您怎么看这种现象？有观点认为，国内商业地产存在泡沫，包括中国在建的摩天大厦也很多，您是怎么看待商业地产的泡沫呢？

　　洪小佳：我觉得随着住宅市场调控力度的加强，目前商业地产正成为规避调控政策的投资洼地。同时，随着城市化进程加快和居民消费能力的释放，商业地产也面临良好的发展机遇。

　　但是，由于大批开发商把商业地产作为“避风港”，短期内开发规模过大并集中入市，可能产生较大市场风险。

　　按照目前商业地产发展的趋势，很可能要经历集中开发、集中供应，大量产生泡沫，在泡沫中发展、在泡沫中淘汰、在泡沫中沉淀的过程。

　　观点地产新媒体：我们看到在商业地产比较成功的案例“万达模式”，关于美佳华的模式或者发展布局，请您介绍一下？

　　洪小佳：大连万达是靠以售养租，现金流滚资产的模式获得了巨大成功，但是在商业运营上也存在不少需要解决和超越的问题。

　　我们创办的起点和成长的时期与万达不同，发展模式自然有所不同。首先，美佳华创办之初按照自身实力和市场发展状况，确定了做三线城市商业地标，引领城市商业发展的目标。

　　其二，由于各个城市的消费习惯和文化有所不同，我们更注重差异化和精细化运营，融入当地消费习惯。

　　第三，由于我们的项目处于商圈或城市核心地段，地块面积不大，而且三线城市住宅等快速回流现金的产品单位面积盈利水平不高，以售养租有一定困难，我们会更注重与金融机构的合作。在发展布局方面，公司侧重于中西部的三线城市。

　　观点地产新媒体：一轮又一轮的楼市调控，从限购、限贷到限价，以您这么多年的行业经验看，房地产行业是否真的问题很大？政府用行政调控的手段，您觉得是否得当？