不解决土地问题就不能解决房地产市场的任何问题

　　为什么调控这么多年解决不了？

　　2003年开始调控到现在，上海在1999年到2003年实行减税制，2003年之后出现问题，就是出在土地上，今天不从土地问题上来解决，我们是没有办法根本解决现在房地产市场中出现的任何问题。

　　从土地供应量而言，必须看原来出现的土地储备以及土地能不能保证未来生产供应。2003年之前，我们平均月增长40%土地供应量，2003年出现土地招拍挂之后，其中有14个月低于10%的低增长，18个月的负增长，2007年我们提出增加供给，所以有一段短期的高峰。之后出现了2007年的“两防”，即防止投资过热和防止通胀，然后又出现持续负增长。

　　我们通常把两年以前的土地计算为法定生产量，这样的情况可以看到，以前房价持续增长主要重点来源于土地。因为2003年我们提出控制或叫收紧土地银行信贷两闸门。18亿红线能不能突破，这是长期争论的问题，其实和开发商没有什么关系，建设用地是每年总用地的10%。在六类供地中，房地产只占其中一部分，我们只占当年用地的1.5%，房地产开发和18亿红线没有关系。2010年我们号称12万公顷土地供应量中，开发商只获得四分之一。

　　土地制度是制约房产市场正常发展资源分配的重要一块。政府从中间收到多少？如果从房地产流转税来说，我们占13%左右，就是四种税收，包括营业税、土地增值税、契税和耕地占有税。从房产税和持有税来说，大概地方财政收入占5.23%。两者相加约有15%来自于房地产。2010年我们是2.9万亿土地总收入，两者一对比，可以看到税收在房地产所占的比重很小，远远不如土地财政收入。房产税加上土地财政收入，可以说基本上占到房价的70%。

　　一般来说，住房发展分为四个阶段，第一个阶段是“房荒”阶段，就是为人均少于一张床的绝对数量不足阶段。如我国的1978～1990年；二是， 增加住房面积的增量发展阶段，也称“户均一套房”，相当于我国人均住宅建筑面积8平方米向人均20平方米的发展阶段；第三个发展阶段是“人均一间房”，如我国1998年实行住房分配货币化改革后的阶段；第四个阶段是扩大住房舒适度消费阶段，为提高住宅总体水平的阶段，这个阶段重点依靠完全市场化为主而发展了。

　　2010年6月11日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、农业部、国家林业局共同发布了《关于做好住房保障规划编制工作的通知》，提出了“十二五”住房保障规划重点和基本目标称，“力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，2013～2015年各地要结合实际，稳步扩大制度覆盖面，适当提高保障标准，力争到规划期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。”这是关于保障房提出的目标，能不能实现很难说。