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今明两年房价不会跳水 政府部门继续紧缩政策
海西房产网
发布时间：2011.06.05
来源：中国证券报
继续紧缩政策
提高二套房的抵押贷款首付比率和贷款利率以及限购第三套以上房屋等诸多的紧缩政策，对降温房地产市场起到了关键作用。特别是，限制抵押贷款的措施能够非常有效地遏制过热的市场。
鉴于近期房价出现反弹，我们认为政府部门不可能很快放松目前的紧缩政策。中国百姓的投资选择非常有限：股市仍然疲弱（上证综合指数在过去6个月中有4个月出现下跌），负实际存款利率也使银行存款不具吸引力。因此任何的政策放松都可能引发投机性资金再次流入房市，从而导致房价强劲反弹。
事实上，我们预期紧缩政策会继续存在，未来几个季度甚至可能进一步紧缩。预期今年还有两次加息并且2012年两次上调贷款利率（共加息100个基点），因此借款成本会继续上升（特别是对那些有约30%的资金来自银行贷款的房地产开放商而言）。
各地房市明显分化
中国房地产市场的总体数据可能掩盖了各地房市的巨大分化。在那些严重过热的市场，2010年的交易量在2009年强劲增长后出现暴跌：2010年北京交易量同比下降36.1%（2009年增长82.3%）、上海下降42.4%（2009年增长48.9%）、杭州下降38.7%（2009年增长107.3%）、深圳下降42.3%（2009年增长73.4%）。中西部地区的房地产市场仍相对活跃，交易量继续上升。例如，太原2010年的交易量增速从2009年的17.4%升至39.6%；石家庄从13.2%升至37.6%；哈尔滨从24.4%升至29.2%。
此外，全国各地的房价承受能力也相差甚远。近年来一线城市和其他城市的房价收入比差距显著扩大。根据2010年的数据，北京居民买一套住宅要花费超过16年的家庭可支配收入，上海则需要13.4年。然而，近年来全国的平均房价收入比相对稳定，保持在7-8的范围。由于一线城市和其他过热市场的购房者已经不堪重负，如果发生任何的负面冲击，我们认为这些地区的房地产市场更容易受到影响。
因此，我们认为到2012年底这些过热市场的房价可能会下降10%-15%，使房价重回2009年末的水平。我们相信这样的调整对全国房地产市场和长期经济发展而言都是有利的。鉴于2009年的最低首付比例为20%（2010年被上调至30%；2011年二套房首付比例上调至60%），我们相信过热市场的房价下降10%-15%不会对银行体系造成重大影响。此外，大规模的房地产建设和自住房需求应该会刺激投资以及住房相关消费。
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