变化

　　纯住宅用地放量

　　从去年以来，福州所出让的土地大都以商服用地为主，尤其是在2010年，土地市场总共拍出3201亩土地，涉及商服用地的达到2851.746亩，这意味着在2010年所有拍卖的地块中均配有商业配套，有些地块更是以纯商业用地呈现，然而，5月底出让的这5幅地块颠覆了这一传统，全部都是住宅用地，这在以往的土地拍卖会上实属少见。

　　为何会出现这样的变化？业界人士普遍认为，如今调控政策是“一边压一边抬”的趋势，严厉调控住宅市场，扶持商业地产。

　　5月份，福州市出台了严禁将住宅用于从事经营性活动或商务办公的规定，这对写字楼市场而言无疑是极大的利好，对土地市场亦是如此。罗新认为，去年至今，大量的商业用地出让，填补了过去近10年福州商业地产的发展空白，目前如果再推商业用地的话，未来2-3年内商业地产将面临激烈的竞争，不利于商业地产的发展。这样松紧有度地出让商业用地，控制好供需关系，对商业地产的长期发展有利，而目前正处于松的阶段，因此今年还将以住宅用地为主。

　　保障性住房“傍上”商品房

　　此次拍卖更大的一个变化是，这两次土地在招拍挂的过程中，要求开发商“捆绑式”代建或配建一定比例的保障房，虽然这种做法从保利集团拿下福州二化地块后就已经开始，但今年伊始，这种做法越来越普遍，尤其是在这两次土地拍卖中，每个地块至少10%的保障性住房规划，建成后由市政府指定的单位回购，回购单价以成交时的楼面地价及建安成本(按3000元/平方米计)之和为基数的1.03倍确定。对开发商而言这是“金矿”还是“绊脚石”呢？

　　4月，福州市出台了2011年度住房用地供应计划，住房用地供应总量为4311.75亩，其中保障性安居工程用地为2321.15亩，如此大体量的保障性住房建设仅靠政府单方面努力显然有点困难，而这种“捆绑式”销售对于完成年度指标具有一定的促进作用，“将商品房与保障房组合捆绑在一起，通过混搭销售的形式，提高保障房的建设效率。”业内人士林先生称，“今年推地还将延续这种模式。” 

　　早在榕开发商介入保障性住房建设之前，“万保金招”四大地产大鳄早已介入该领域。以万科为例，据统计，2010年北京万科的竣工面积有1/3是保障性住房。对大鳄们而言或许保障房是个香饽饽，但对民营企业而言，略有难度。

　　罗新表示，保障性住房要求开发商将房子建好后，政府才会按指定价格回购，而不像商品房在建设期间只要拿到预售许可证即可销售，这对开发商的资金链是一个考验，而且保障房利润低，对开发商控制成本的能力又提出了更高的要求。