本金退出机制待商榷

　　根据有关报道，任志强曾对外表示，申请保障房的人不等于一辈子没钱，把保障房产权一次性出让，当他变得富裕了，却住在保障房里，这就是过度保障，所以“该停建出让产权的保障房”。

　　按照他的“公平”理论，公租房正是那种产权不对外出让的“典范”。不过，公租房的产权受限，影响了公租房基金的运作。

　　据报道，建银精瑞资本管理集团董事长李晓东对外表示，拟成立的基金公司将长期持有公租房。这个长期，设定为7年。7年后，建银精瑞基金公司为公租房基金的本金退出设定了三种路径：政府回购、转成房地产投资信托基金上市买卖，以及将公租房出售给承租人。

　　按照现行规定，如果公租房建成后政府回购的话，开发商一般可以获得3%的收益率。如果加上一定的补贴话，实际收益也不会不超过5%——这样的收益率难以吸引资金的加入，也就无所谓退出。更何况，相关的政策安排并不明朗。

　　如果将公租房基金转为房地产投资信托基金并上市流通的话，问题则在于，公租房日常管理由谁负责？

　　最后，将公租房出售给承租人，但是卖多少？以什么性质出售？曾有地产业内人士对记者表示，其拟参建的公租房项目，曾因权属的所有问题而中途搁浅。其中，也北京、重庆为代表的政府已经公开表示，公租房的产权与管理归政府所有——这就意味着，公租房根本不具备对外出售的可能。

　　分析人士指出，在整个公租房的运作过程当中，政府在其中的角色至关重要，这也强化了公租房运作过程中的不确定性。

　　虽然，建银精瑞为公租房基金的前景描绘了一个美好蓝图。但是，开发商未必买账——“机构会考虑到自己的资金成本问题以及头寸周转，因此对保障房、尤其是公租房的支持是有一定的局限性”，上述知名参建保障房房企人士对记者表示，“目前我们的资金还是会以银行信贷和自筹为主”。