贷款额度紧张

　　银行议价能力提升

　　今年以来，央行收紧流动性，货币政策出现了根本性的转向，由适度宽松转向稳健。稳健的货币政策就意味着央行使用各种货币政策工具收紧市场的流动性，年初以来5次上调存款准备金率和两次加息，让银行贷款额度再度紧张。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容向记者表示，货币政策转向后，如果银行不取消住房按揭贷款利率优惠，银行经营住房按揭贷款就会处于亏损或无利可图的困境，这就迫使银行重新对住房按揭贷款风险定价。

　　珠三角某股份制银行房贷部门负责人在接受记者电话采访时表示：“以前额度充裕的时候，都尽量将房贷优惠做到底，但现在额度有限，加上出于控制风险的考虑，银行不得不提高门槛。目前房贷首付提高对成交量的影响还无法预测，但对银行来说，由于整体额度缩水，未来无论是首套房还是二套房的议价能力都会继续提升。”该负责人对记者透露，该行今年的策略有所调整，房贷已不是主推的业务了，利率可以在基准利率基础上上浮更高的消费贷款更有吸引力。

　　“刚需”购房者

　　可能被调控

　　银监会人士向记者指出，住房按揭贷款的差别化信贷政策就是要求对住房投资与消费做一个严格的区分，以便遏制住房投机炒作。按照这一说法，对于炒房投机者，要利用住房按揭贷款就得按照市场定价，其首付比例及利率都得提高。目前，在政策允许的前提下，部分银行出于对当地经济、房地产市场及自身风险承受能力的评估，自主提高首套房首付比例，就是住房按揭贷款的差别化信贷政策的体现，但由于首付门框提高，一些“刚需”购房者有可能被调控。以一套总价100万元的新房为例，首付以及利率调整前，仅需30万元的首付，一旦首付提高至四成，马上就多出了10万元的首付房款。

　　此外，由于央行连续加息，购房者的成本进一步放大。有市场人士预测，此时，如果大幅度提高首套房首付比例和贷款利率，至少有一半以上的“刚需”置业计划被打乱。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，在资金供不应求的背景下，银行处在相对强势的地位。“我们只是呼吁监管层是否可以考虑除了下限，对首套房的首付比例作出上限的规定，对于以自住需求为主的首套房，需要差异化的房贷政策予以支持。”郭田勇说。

　　但对此，也有持不同观点者。易宪容就认为，首付比例的调整，既可降低银行的信贷风险，也能够在一定程度上限制投资者过度涌入市场，从而改变住房市场的预期。而市场预期一旦逆转，就意味着住房市场价格开始回归理性。因此，对于部分银行房贷收紧措施对房地产调控的影响，不应低估。