个人住房贷款并非最大风险

　　但针对个人房贷的压力测试，能否完全反映楼市风险，在业界存在不同看法。有分析认为，由银行去做压力测试，假设房价跌多少，按揭贷款就会出现多大的坏账，这样的话，没有真正找到压力点，真正的压力点不是居民按揭贷款的部分，而是在于某一天居民发觉不需要购买多套房子，有钱但想去投资别的领域，由此导致购房需求下降或增长缓慢。

　　由于水泥、钢铁及机械等行业的最终需求是房地产，加上房地产业本身，会造成大量的产能过剩、现金流问题、借款问题。中国房地产泡沫是量引起来的，整个经济可能硬着陆的风险，而不是居民坏账引起金融危机的风险。

　　国外房地产泡沫的形成与中国不同。他们是居民借了银行的钱，零首付及低利率买了本来住不起的房子，遭遇利率上升或失业后，由大量坏账引起金融系统的危机。但在中国，房贷首付比例较高、居民资产负债表健康、杠杆率低。因此，风险不是从居民这边引起的。监管部门做房贷压力测试，并没有真正找到压力点。

　　总之，以个人房贷的还款意愿来判断楼市风险，存在很大局限性。早有专家认为，国内居民的房贷偿还意愿不同于国外。国内居民用于唯一居住的房屋，大多采取购买方式，而不是租赁方式，只要具备偿还能力，就不会轻易断供。在目前的首付条件下，自住性质的个人房贷不会变成不良贷款。而且，以往的经验表明，个人房贷不良率中的很大一部分是骗贷引起的。

　　随着房地产调控政策力度进一步加大，投资投机需求得到抑制，房地产贷款风险也更加明显。此时，银监会提出将开展新一轮房地产贷款压力测试，说明监管层对于房地产价格变动对银行体系的冲击高度关注。业内人士评价，防范银行业由于房地产贷款产生的过度风险，稳健有效的审慎监管至关重要。但单靠加强监管并不能从根本上防范房地产贷款风险，银行自身必须审慎经营，提防风险。

　　也有专家认为，银行房贷风险是显而易见的，但不能以假定的最坏情况来衡量风险程度。银监会启动新一轮测试的用意可能是希望即使房价出现暴跌，监管层依然有对策，而银行能够应对最糟糕的情况。