“应打击房企囤地”

　　不过，方向既定，更务实的态度是，探讨如何解决推进过程中面临的诸多技术性问题。首先要解决的就是暴利如何界定。

　　北京市房地产协会副会长高喜善指出，由于土地价格在几年内出现了大幅上升，同一个地段的在房价相同的情况下，由于拿地时间不同，利润存在着相当大的差异，这其中哪些算是暴利需要有个区分。

　　一些业内人士认为，由于各个项目的具体地价、融资风险程度不一样，各个项目和企业使用开发资金的来源不同，房地产市场很难存在一个统一的销售利润水平，因此需要设立一个合理的机制来对暴利进行认定。

　　治理暴利的关键还在于成本的核算，除了暴利标准的认定，在房地产开发过程中对成本影响最大的因素——土地价格，同样是业内热议的焦点。采访中，许多业内人士就建议，合理调整土地价格上涨预期，压缩上涨预期带来的暴利空间，同样应该成为政府治理房地产暴利的政策方向。

　　高喜善表示，通过“招拍挂”出让的土地，往往是依据当时的房价而定，也会部分考虑到未来房价的预期，虽然就当时的房价来看，土地价格已经将房地产开发的利润进行了限制，但由于部分开发商基于对楼市的看好，从而给未来房价上涨预留了较大的利润空间。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭说，有些项目存在违规用地、少出土地出让金等违法行为，使得某些房地产项目存在暴利，应当打击房企囤地行为，防止房企拖延开发时间而获得土地升值的利润。

　　新华社去年10月的报道曾披露，泛海建设集团[简介 最新动态]股份有限公司在北京繁华地带购置的4块土地闲置6年，其间5次调整建设规划。据估算，在这6年期间开发商仅靠坐收土地和房地产自然升值的利润就超过200亿元。

　　统计数据显示，截止到2009年底，全国约有一万公顷闲置土地。在一些城市，闲置房地产用地的数量几乎相当于一年的新增供应量。

　　此外，一些专家指出，相当一部分在售房源的地块，是2004年实施招拍挂之前通过协议转让甚至打“擦边球”等方式取得的，这类土地价格只占开发总成本的两三成左右，甚至更低。

　　除了土地环节的对策，杨红旭还强调应当落实相关税费征收政策，“严格按照四级累进制税率征收房地产增值税”。

二级市场暴利问题

　　如何将反暴利切实地转变为稳房价，同样是问题。

　　采访中，不少专家指出，由于在对房地产成本地核算中，很多灰色成本根本没有入账，房地产商很容易推高成本，从而使得反暴利政策落空。“无数会计师去对付政府有限的监管人员，简直太容易了。”因此，只有在反暴利措施对房地产开发各环节进行监管的情况下，才有可能实现对楼市价格的影响。

　　除此之外，在对一级市场进行反暴利监管的同时，二手房市场同样需要“政府之手”进行反暴利调控。

　　高喜善认为，不断上涨的房价预期在房地产二级市场同样制造了巨大的暴利空间。虽然国家对于二手房交易有着明确的个人所得税征管政策，但由于执行和监管上的问题，房地产二级市场的暴利问题其实没有得到解决。

　　他建议，“决策部门应该进一步采取措施，让二级市场的房屋出让收益更加公开化、透明化，各种税费征收、成本都应当明晰，从而抑制炒房需求，稳定房价”。