执行层面屡打“太极”

　　按照国泰君安证券公司资深房地产研究员孙建平的说法，个人所得税政策虽然出台很久了，但是实际上从来就没有认真实行过。

　　中央财经大学教授刘桓在接受记者采访时分析认为，主要原因首先是房地产市场一直是一个卖方市场，在过去这几年房地产投资如火如荼的年代里，关于房地产的所有税收都被转嫁给了购房者。还有最重要的一个原因是，房地产市场上一直存在的阴阳合同导致税务机关根本无法掌握房屋交易的真实信息。他强调，政府要想有效落实房地产调控政策，有效监督中介，杜绝阴阳合同是关键。

　　其实，记者调查得知，尽管上述关于二手房个人所得税征收的94号文发布后各地都转发了并强调严格执行，但是各地在税收的执行上变化甚少。

　　4月29日，北京地税局纳税服务热线接受本报咨询时表示，个人转让购买不足5年的自有住房，需要按照相关规定，缴纳差额的20%的个人所得税，无法计算原值的按照成交价1%缴纳所得说。

　　但是，当记者询问为何中介机构在帮助客户办理时，一般都按1%缴纳个税，而不是差价的20%征收时，接受咨询的工作人员说：“如果纳税人不出示原始购房发票，甚至把购房发票撕了，无法计算原值时，税务机关也没有办法。”

　　按照规定，个人二手房交易营业税和个税应由卖方负担，但是在实际操作中一般均由买方承担。该工作人员表示，一般费用由买方负担，但是在缴税时用的是卖方的姓名。如果买方不愿意承担相关费用，卖家就会提高房价，结果是一样的。

　　日韩流转税率超70%

　　在华生看来，其实国家此前关于二手房买卖的个人所得税政策，虽然征收比例尚显太低，其实也就是资本利得税，是政策设计者想通过剥夺房地产投资所得打击投机者，从而抑制房价。但可惜的是，执行层面的各种阻力，让这项政策没有产生应有的效力，因此他呼吁学习日本和韩国的经验。

　　他介绍，在住宅的流转环节，日韩与中国相比，是轻交易税，重所得税。这样既方便了居民由于工作和生活需要改变和改善自住房，售房者不易转嫁税负，又能精准地打击投资投机购房。

　　日本在战后不久的1950年，鉴于城市化开始加速，实行土地、房屋转让所得收益全部纳入个人综合课税之条款，而当年个人所得税综合课税的最高税率为50%。后来经过两次上调，至1969年，个人所得税最高边际税率调为75%，而仅对家庭自住房在出售时的升值部分给予一个大额减免。由于日本在个人所得税之外，尚有地方征收的10%住民税，这样就使得投资于住宅房产几乎无利可得。

　　韩国在1970-1980年代的城市化高速期，对房屋转让收益在3000万韩元以下基本税率为40%，加上防卫税和住民税附加，实际税率为47%到51%，其上实行快速累进，最高税率为60%，加上附加税后实际税率为70.5%到76.5%。

　　其实本轮房地产调控启动后，学界一直在思考房地产调控政策需要继续深化，国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌(微博 专栏)就建议征收房地产交易高额累进所得税，他还在自己的微博上写道：“对投机需求坚决打击，具体方式我认为与其交物业税不如交所得税。”

　　不过，刘桓和孙建平认为，近期推出如此重大税收政策的可能性不大，把现有的政策落实好就相当不错了。