监管仍存难点

　　“由过去‘可以’在‘网上登记备案’，改为‘必须’在‘网上登记备案’，这些制约力度上的调整，对出租人(房东)和承租人(租客)之间的维权至关重要。”刘海生说。

　　但是，上述“表哥”房东的行为，又让市场感到担忧。而针对以“亲友间免费出借房屋”为借口逃避备案的问题，记者在新《办法》中并没有找到相应的监管条款。

　　信义房屋认为，备案后房东要被收取租金5%作为税收，比照以往的情况，出租人往往会将租赁税“转嫁”到租金上，以此变相提高租金。以一套月租金3000元的房子计算，5%的税收就是150元，全年为1800元，这对承租者其实也是个不小的负担。“备案因为与税金相关联，因此不排除存在依然有人用各种方法逃避备案，或做低租金备案。这就需要中介公司、监管部门以及房东自己一起规范这个市场。”

　　21世纪不动产上海区域分析师罗寅申亦认为，对部分房东来说，“新增”的租赁税多少会影响其利益，不排除短期内房东出现涨租转嫁税费的可能；另外也有买卖双方达成默契，拒绝备案的可能性出现，故如何将租赁备案监管到人，有待未来实施中逐步完善。

　　德佑地产法务部经理瞿慧虹指出，意见稿还对房地产中介机构和中介人员提出了要求，要求其不得为不符合规定的房屋提供居间服务、不得分割出租房屋、应当通过网上操作系统订立租赁合同、将租赁人的信息报送公安机关。“这些规定目的是为了规范租赁市场、保证社区安全，但是这些要求在短期内是无法实现的，需要中介行业和社会大环境循序渐进地改进与配合才能做到。”

　　此外，近期市场中的租客纷纷反映房东频繁涨租，上海市房租整体上涨幅度较大。21世纪不动产提供的数据显示，上海部分区域自1月至今涨幅超出15%。

　　对此，《办法》也作出了规定，租赁期限为一年或者一年以下的，签订租赁合同时一次性确定租金；一年以上的，每年只能调整一次。同时规定，租赁期限为一年及一年以下的，租赁保证金不超过1个月的租金金额；一年以上的，不超过2个月的租金金额。《办法》还维护承租人的续租优先权。

　　不过，瞿慧虹认为，出租人在租期内单方面提高租金水平的情况还是比较少见的。