“这两天如果有陌生人来敲门，你不要开。如果不小心开了，那人又问你跟我是什么关系，你就说我是你表哥。”这是4月11日《上海市居住房屋租赁管理办法(征求意见稿)》(下称《办法》)公示后，上海一位年过半百的房东特地告诫其“80后”租客的话。

　　原因是，《办法》除了限制部分房东随意调整租金的行为，明确了承租人人均居住面积不得低于5平方米的要求之外，还强化了房屋租赁登记备案制度。

　　上述让人哭笑不得的案例只是诸多逃避备案阵营中的一个缩影而已。一组让人大跌眼镜的数据是，目前上海二手房租赁市场中，只有5%~10%，甚至更少的房源在签订租赁合同时会前往房地产交易中心备案。也就是说，目前二手房租赁市场中，逃避备案缴税的比例，已经超过了九成。

　　市场分析人士认为，若《办法》最终能得到彻底的贯彻施行，必将对上海二手房租赁市场带来较大冲击。但目前来看，仍存在不少监管难点。

　　90%包租房东被敲警钟

　　正在公示的《办法》亮点确实很多，除了约束房东乱涨价行为之外，群租现象将被进一步遏制，二房东将受到严重打击，中低档租赁需求向廉租房、公租房的供应房源体系分流。

　　然而，上述亮点能否实现，最终还要看执行情况，首先将被考验的，就是备案登记环节。

　　“今后，市民租赁房屋将必须在网上登记备案。”市房管局局长刘海生近日向媒体表示，上海房屋租赁市场的交易面积超过3100万平方米，其中可能存在部分房东为了逃避税费，不愿主动到相关部门备案登记的情况。

　　汉宇地产市场研究部透露，目前房东出租房屋几乎没有主动去房产交易中心备案，原因在于房东与租客之间形成的租赁关系，一般是双方私下或者通过中介达成的。由于不涉及到房地产的产权交易，所以租赁双方根本没有去房产交易中心进行登记的意识。只有少数租客需要办理暂住证、居住证等证明身份的证件，在房东配合的情况下前往派出所、房屋租赁管理部门办理房屋租赁备案登记并缴纳税费。信义房屋分析师补充指出，前往交易中心备案的比例可能只有5%。而另一位不愿意透露姓名的中介人士则坦言：“其实我觉得，这一比例可能连5%都没有。”

　　不过，正在公示的《办法》，将为上海超过90%的包租房东敲响警钟。

　　21世纪不动产、信义房屋、汉宇地产均表示，《办法》明确建立房屋租赁登记备案系统的概念，并规定办理备案的期限为30日，同时将对租赁交易也采取网签信息系统，对规范租赁市场交易、避免租赁成交的遗漏与隐瞒等情况起到很好的制约作用。备案登记后，可以较为全面地获得租赁交易信息，为租赁市场的管理决策提供重要依据。