提要：造成房展会冷清的主要原因是空前严厉的调控政策，但面临严厉的调控政策开发商仍无降价举措，购房者继续观望，这样的僵局要持续多久？此次上海之春房展会冷清中又传递出哪些市场信号？

　　【冯晓东】：产品需要做足功课

　　首先非常感谢新浪、感谢金总今天参加这个论坛。我刚才听了各位专家讲的比较多，有一些数据指标、量化研究东西讲的比较详细，我这里就不多讲了，主要讲讲三个面前的问题，简单一点。

　　第一、首先讲讲房展会。

　　每年上海之春暨3月份上海的房展会可以给我们一些启发的，房展会给我们传递一个什么信号？

　　第二、楼市新的调控政策带来哪些影响？我个人对于房地产趋势的判断或者希望。

　　第三、地产市场摆在这里，调控也是这样调控了，接下来怎么办？

　　接下来怎么办分几种，包括开发商怎么办，购房者怎么办，银行、融资策略怎么办。等等。

　　大家都知道，每年春季3月份的房展会就是上海楼市的风向标。刚才李总从营销的角度阐述了很详细的数据，宋老师从咨询的角度谈的，也提到一些很详细的数据。我从开发商的角度来讲，我用几个词归纳一下，就是“不限购、不限贷、小户型、低总价、刚需、婚房”是主流，是趋势。这些还是有市场的，并不是参展的单位少了就不好了。比如万科、金地、绿地为什么不参加，这和他们的年度营销推广策略有关，并不是他们觉得市场存在问题而不参加春季3月份的房展会。

　　房展会给我的信息之一，上海4月份有120个楼盘将促销打折。这120个楼盘当中88的楼盘在外环以外的地方，在中环和内环之间的楼盘4月份打折将占到了8%，还有4%是内环之内的楼盘。这反应了上海相对的降价幅度5-8%，离上海一小时经济圈城市房价可能是降价幅度8-12%这样的概念。

　　另外就是调控带来的影响。目前大家关心的调控政策是“一房一价”。“一房一价”的出发点是很好的，但效果未必尽如人意。举个简单的例子，“一房一价”出台以后，用词发生了微妙的变化，以前叫做网上公布的价格，现在楼盘出来不叫公布的价格，叫做“参考价”。从3月份、4月份的成交来讲有这个现象。我刚才说的是经过调查的，网上的价格参考价和实际成交价是有偏差的，实际成交价就是降下来的。上海有三个房展会，3、5、10月份，3月份对于2011年来说来的仓促一点，大家来不及准备，但是5月份的房展可能会看出一些端倪，10月的房展可能看到全年的局势。不管怎么调控，虽然“金九银十”的年代不复存在，但是真正的购房时期还是3个房展会过了以后，这是我对于调控的看法。