定位难题

　　不难看出，尽管养老地产的一些模式清晰有样，而且现有的模式，有的已经走在行业先列，但很多方面仅属于行业阶段性成功。因此，在选择养老地产的商业模式之前，许多问题都需要厘清。

　　首先，由于目前众多开发商发力进入养老地产领域，对于行业客户需求的划分则仍处于初级阶段。

　　比如，更多的开发商将目光紧盯高端养老地产客户。据了解，这些高端养老客户主要是政府和国有企业单位退休官员、企业主、退休企业高管、大学教师、富裕家庭、华侨、现阶段富裕阶层的父母。而以家庭为单位，目前众多也集中在高端富裕家庭。而中等富裕阶层以及普通家庭的养老地产需求则往往被忽略。

　　此外，开发企业更多关注的是老龄人口比例，而集中关注老年人身体健康水平的则不是很多。

　　“日本健康老人很多，一般100个里就只有16个是需要照顾的。”美国BAR建筑设计事务所合伙人马克·凯特斯（Mark Koester）在接受本报记者采访时介绍说，“如果不对照文化以及国情，完全借鉴一些日本模式，就有可能不对路。”

　　第二，对于开发商而言，进军横跨地产与服务两个行业的功能性地产领域，其开发商的身份也往往带给其一定限制。

　　“在日本，我们合作多年的伙伴HCM（即Half Century More）以前是开私人医院的。”马克·凯特斯对本报记者介绍，“他们多年的医疗领域的服务经验，让他们众多医院的客户很自然地成为养老公寓的客户。”而医院所特有的专业性服务，并非开发商一时能够建立起来的。

　　第三，在土地成本、建安成本以及人力成本不断上扬的情况下，面对投资回报以及运营成本高企的状况，上述模式如何找到规模与效益的平衡也是一大问题。

　　潘涌所在公司在中国最新一个开工的项目在浙江嘉兴，而这一地域的选择与他们最初想布局的一线城市就有所差别。

　　“开始主要还想集中在一线城市，但比较困难。现在则是想把中小城市先做起来，而且这些城市政府比较配合，服务速度都比较快。”潘涌介绍道。

　　总体而言，在养老地产领域，走何种商业模式，选择的前提在于想清楚公司的战略与目标，并应该结合自身资源以及能力，做长远规划。